未來住宅供應分析

未來住宅供應分析

財政司司長陳茂波在上周發表財政預算案，第N+1次重申未來三至四年的一手私人住宅供應量，可以達到九萬四千個單位。今期我想花點篇幅，跟政府一起計計數。

先回顧近年政府預測的往績︰基本上每次都是報大數。梁特在一五年五月七日發表的一篇網誌，預測一六年的私人住宅落成量為20,140伙，強力感謝發展局和政府部門同事的努力……後來到了一六年四月，差餉物業估價署又靜靜地將預計落成量改成18,200個單位。最後是多少？答案是14,600個單位，較梁特在一五年五月的網誌少了5,540，也較差估署靜靜雞改細的數字少了3,600。

今次預算的九萬四千個單位，政府是這樣計算︰

（1）已經落成樓宇，但仍未出售 ＝ 6,000

（2）目前建築中單位7.7萬－ 已經預售1.3萬＝ 6.4萬（其中在2013年或以前施工有1.4萬伙、2014年1.3萬、2015年1.1萬、2016年2.6萬）

（3）已批出土地可以隨時動工 ＝ 2.4萬

將以上三個數字加起來，就是6,000＋6.4萬＋2.4萬＝9.4萬個單位。

第一個數字︰沒有水分。

第二個數字︰根據運房局一四年十二月《長遠房屋策略》指出，對於地盤平整、基建和建屋等有關工程，一般需時約五至七年完成。所以一三年至一五年施工的單位，二○二○年全部計算為供應，算是合理；但一六年就起碼打八折。加起來之後，我會將6.4萬變成5.9萬。

第三個數字︰單位在一七年後才動工，二○年怎可全部賣得？我打個五折俾佢，起碼一半是水。

所以我認為四年的私樓供應量，應該是6,000＋5.9萬＋1.2萬＝7.7萬個單位。

起樓是需要時間的。參考運房局一六年十二月《私人住宅一手市場供應統計數字》報告，施工年份在一三年或以前的「建築中私人住宅數量」是1.8萬個單位，目前賣出樓花數量只有4,000個，其餘1.4萬仍未發售；施工年份是2014年的單位，建築中有1.8萬、賣出樓花5,000、未售出1.3萬。所以一七年施工的2.4萬伙，發展商在四年內賣樓，我估計不會超過一半。

政府預測一七年全年私宅落成量有1.9萬伙，但我參考屋宇處一六年十二月的報告，看到「首次提交圖則」的數據（交圖則是起樓最重要的一步），就不相信這個預測。一六年獲准動工建築（施工同意書）首次提交圖則的單位有14,270個，與一五年的14,497個單位差不多，而一四年和一三年就分別是11,919和9,092伙；過去四年交圖都沒有1.5萬伙，今年落成量怎可能有1.9萬伙？所以我估計一七年私宅落成量，最多只有1.5萬。

由於新樓施工的高峰期是一六至一八年（最高峰是2016年第一季，三個月有1.33萬伙開始施工），所以供應會在一八年後才會上升，高峰期在一九至二一年。估計到時的供應量，就可以達到每年2.5萬伙。

http://eastweek.my-magazine.me/main/64005