馬國明同「絕世好女友」唐詩詠呢對契哥契妹關係曖昧，更有指馬明想將詩詠由契妹變女友，可惜詩詠十分專一，就算男友洪永城曾被指搭上蔡思貝，又被傳與舊愛Bird Tse重燃愛火，一樣打風唔甩！眼見追契妹無望，馬明早前於fb直認鍾意詩詠呢類斯斯文文嘅女仔，又寄語城城要好好珍惜對方，真係戥馬明可憐！其實，點解連咁好女仔嘅詩詠都唔吼馬明呢？原來，從馬明過往講過嘅金句中，睇得出佢百份百係孝順仔一名，但愛情觀就略為悲咗啲，唔會主動追女，十足毒L咁，所以成42歲人，都仲係單身！
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自認毒L金句
對於依然單身，馬明半放棄表示：「我唔係唔談戀愛，而係遇唔到啫，尤其係年紀愈大，愈難遇到，我承認性格係有問題，最慘係唔怕悶，唔介意一個人生活，而且生活圈子又窄，由朝到晚到踎響錄影廠，點會搵到呀？更加識唔到圈外人，都係算數啦！感情事都係隨緣好了。」
問到平時唔拍拖有咩做，馬明說：「我生活冇變過，得閒同朋友踢波，而最鍾意留喺屋企，放假時睇影碟、聽歌、上網，可以幾日足不出戶。」
講到自己有咩優點吸引異性，表示：「我係好o架，又黐家，但個人悶囉！拍拖只會睇戲食飯，我一生人只送過一次花，就是廿歲初戀時，依家冇呢種閒情，女方一定要接受到我冇情趣，先可以一齊。」
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自認唔追女金句
問到會否主動追心儀女生，馬明自誇唔使：「我從來未試過追女仔，反而係女方感覺到我有愛意，俾番反應我！」
對於42歲人依然單身，自認唔怕孤獨終老：「我唔會主動追求愛情，有又合得來就好，冇都唔緊要，我一個人都過得好開心！」
問到有咩女仔最難頂，馬明笑言：「見女仔發脾氣，我就想大巴大巴車過去，唔好話女友，有時同劇女角發脾氣，我都覺得好難頂。」
「我冇心情氹女仔，係一個悶的男友，但絕對係一個好老公，我歡迎女仔追我！」
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自爆愛睇鹹網金句
提到冇fb、微博，完全同世界脫節，馬明笑言：「我係咁悶啦，電腦對我嚟講，只係用嚟上網睇新聞，睇波同埋上鹹網囉！(話自己上鹹網咁揚？)我咁大個人同你講冇上過鹹網，你都唔信啦！」
孝順仔金句
提到咁大個人依家仍跟家人同住，馬明說：「我唔係裙腳仔，係撐起頭家，好享受照顧家人，依家都會蹺住阿媽行街。爸爸退咗休，我又唔認為應由家姐養家，所以主要家庭開支都由我負責。」
講到將來結婚，馬明表示一定會跟父母同住：「我阿爸阿媽出名好相處，如果唔可以同仍哋一齊生活，相信會係女方有問題。好話唔好聽，結咗婚都可以離啦，但父母就唔會輕易同子女脫離關係，最可靠一定係家人。」
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慳家原始人金句
馬明向來係慳家之人，自爆就算手機跌爛都唔會換新機：「因為我係好懷念啲舊款幾，之前嗰個黑白mon款，我用咗好多年，我試過跌到佢碎晒再砌返好都仲用得，而且仲內置咗防盜功能，之前唔小心擺低咗喺餐廳，三四個鐘之後都搵得返，因為真係太舊冇人偷。」
買磚頭金句
問到有否投資心得，馬明居然話冇：「我冇任何投資，因為我怕唔安全，買雷曼都會執笠啦，所以我只有儲蓄，希望將來可以換個大單位，同家人一齊住，有乜事起碼有磚頭，但依家上車真係好難！」
2016年6月30日 星期四
2016年6月23日 星期四
「物業投資教練」蔣一洪：趁市淡鋤價兩成買細價樓
「物業投資教練」蔣一洪：趁市淡鋤價兩成買細價樓
【明報專訊】年僅30歲的蔣一洪（Lucy Jiang），在2012年借九成按揭以270萬元買入黃大仙新麗花園個人首套物業後，跟着3年投資12項本港及海外物業，當中不乏速賺的例子，近年更開設教授買樓的收費課程，成為「物業投資教練」，自稱至今已有數千名學生。Lucy在訪問中教路，買樓也需要累積經驗，經驗增加便會愈買愈好，她認為年輕人可以趁近月樓價回調向業主「鋤價」，若能買到低於市價一成至兩成的筍價細價樓，長線贏面甚高。
明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶
Lucy是上海人，母親是大學講師，父親是專業人士。2005年她19歲時考取獎學金來港入讀城市大學，2008年畢業後在港從事行政工作，月薪8000多元，與內地友人合租實用面積200多呎的小單位。當時Lucy母親來港探望，看到女兒的「蝸居」景况差點感觸落淚，Lucy回憶道，「在內地普通家庭也住千呎單位，媽咪來港探望我時，覺得我與室友2個人住200幾呎很陰功」。
蝸居一段時間後，Lucy與幾名朋友到馬來西亞進修、由Freeman Education舉辦的地產投資課程，學成歸來後於2012年首次踏上置業路，她回憶說：「該課程的重點是如何以物業作為投資工具。我上完堂後，決定嘗試實戰看看這些理論是否真的可行，於是很勤力去研究、睇樓及講價，結果以約270萬元買入黃大仙新麗花園的細單位，與銀行估值330萬元比較，屬低市價逾18%。」
欲執筍盤先搞好經紀關係
2012年樓市已加速升溫，Lucy回憶道，當時睇樓亦曾試過「10枱客排隊睇1個單位」，她講價時被經紀冷嘲：「蔣小姐，你等等啦，我哋仲有9枱客等緊」。那她最後何以能夠執到筍盤呢？Lucy解釋，緣於她與地產經紀建立的良好關係，「很多買家覺得要畀佣金經紀，所以當經紀是下人，但我自己一向視經紀為朋友。筍盤的出現，往往是由於業主出現經濟困難需要急讓，經紀何以要介紹該筍價給我，而非其他客戶呢？因為我睇樓前已做足功課，讓經紀知道我是有準備的，又講明一旦到價就即買，不會猶疑。這樣的話，即使你是經紀也會鍾意與我合作，因為我夠爽快」。她笑說，目前仍然視某幾名曾為她買入筍盤的經紀為朋友，路經其地舖便會與他們吃飯敘舊。
另外，Lucy當時屬第一次買樓，除了向銀行借傳統七成按揭外，亦透過按揭保險計劃向銀行再額外多借兩成，即借足九成按揭，以27萬元首期上車；她又將按揭供款年期拉長至30年，即使按揭貸款額逾240萬元，每月供款亦只需8000多元。對於這種「借到盡」的策略，她有一套理論，「過去很多朋友覺得至少要有100萬元首期才可買樓，但其實並非如此，2012年我以自己的積蓄加上朋友及家人的支持，湊夠27萬元首期亦上到車。另外，香港人的心態是不想借銀行錢太久，希望按揭年期愈短愈好，我的想法剛好相反，你看香港每年平均通脹率這麼高，我目前每月按揭供款8000多元，30年後也是8000多元，而30年後8000多元以實質購買力計已是很少錢。所以我是借錢買入磚頭，30年後只是還一張紙」。
連按保仍可借八成按揭
即使金管局於2015年2月將按揭上限由七成收緊至六成，根據香港按揭證券網站的資料，其提供的按揭保險計劃目前仍可為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供按揭成數高於六成的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。
換言之，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款，即置業人士的首期負擔可以低至樓價兩成，Lucy上述招數現仍有效。
Lucy於2012年成功置業後，與朋友分享買樓心得，結果兩名與她一起到馬來西亞上堂的同學，亦於兩星期內先後置業，於是她在facebook組織群組開班授徒。另外，Lucy買入新麗花園後，樓價持續向好，她於2014年亦成功以360萬元沽出，而扣除10%額外印花稅及其他使費後，仍淨賺逾30萬元，與投入的27萬元首期比較，年多時間內勁賺逾倍，令她對物業投資更感興建。而隨着教授收費課程所形成的「朋友圈」愈來愈大，Lucy的投資範圍亦愈來愈廣泛，除了本港寫字樓外，亦買入泰國、馬來亞西及內地物業，3年投資12項本港及海外物業。
近年物業投資順風順水，加上有往績可予參考，而且演講技巧出色，Lucy說她舉辦的物業投資講座累計獲數千人捧場。人氣漸盛的她，早前除了在港創立Pepper & Salt Concept這教育機構外，更獲Freeman Education賞識，由當年的學生轉為導師，在馬來西亞及泰國以英語和當地人分享買樓之道，她笑說：「成功買樓令我自信增加，雖然我的母語是國語，但既然以在香港以廣東話開班亦無問題，在東南亞以英文授課又有何難呢？說真的，我覺得我的英文比廣東話講得更好。」
現買樓要4厘租金回報
在Lucy任職物業投資教練的過去3年多時間內，本港樓價經歷大升、見頂至回落，其學生上課的心態有何轉變呢？她笑說，剛剛開始開教時，樓市形勢大好，學生覺得要求代理減價十分困難；過去9個月樓價回落，學生開口要求劈價已無難度，但目前更加要做足研究，哪些屋苑在跌市中的租金較為硬淨，其投資價值便可看高一線，「整體樓價下跌，即使大家以前覺得很穩陣的藍籌屋苑太古城租金亦會下跌，但如果在首季這樣差的市况下，有關租金仍然相對穩定，反映需求很高。我的理念是，若經濟轉弱，本來住豪宅的人會搬去租金較廉的地方住，但不會無限向下延伸，香港始終有最低工資，所以若住宅月租在6000至1.5萬元，會較有抗跌力」。
根據中原地產數據，今年首季十大屋苑中租金跌幅較大的屋苑，其去年底呎租普遍逾30元，可見Lucy上述分析具備數據支持。她又教路，若在熱門屋苑以外尋寶，買到筍盤的機會更大，例如她的數名學生經過劈價後，近月成功以低於市價買入筍盤，其租金回報率逾4厘；即使日後樓市再向下尋底，料這些物業亦較具防守力。
[名人樓市論壇]
http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160623/s00004/1466620527776
【明報專訊】年僅30歲的蔣一洪（Lucy Jiang），在2012年借九成按揭以270萬元買入黃大仙新麗花園個人首套物業後，跟着3年投資12項本港及海外物業，當中不乏速賺的例子，近年更開設教授買樓的收費課程，成為「物業投資教練」，自稱至今已有數千名學生。Lucy在訪問中教路，買樓也需要累積經驗，經驗增加便會愈買愈好，她認為年輕人可以趁近月樓價回調向業主「鋤價」，若能買到低於市價一成至兩成的筍價細價樓，長線贏面甚高。
明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶
Lucy是上海人，母親是大學講師，父親是專業人士。2005年她19歲時考取獎學金來港入讀城市大學，2008年畢業後在港從事行政工作，月薪8000多元，與內地友人合租實用面積200多呎的小單位。當時Lucy母親來港探望，看到女兒的「蝸居」景况差點感觸落淚，Lucy回憶道，「在內地普通家庭也住千呎單位，媽咪來港探望我時，覺得我與室友2個人住200幾呎很陰功」。
蝸居一段時間後，Lucy與幾名朋友到馬來西亞進修、由Freeman Education舉辦的地產投資課程，學成歸來後於2012年首次踏上置業路，她回憶說：「該課程的重點是如何以物業作為投資工具。我上完堂後，決定嘗試實戰看看這些理論是否真的可行，於是很勤力去研究、睇樓及講價，結果以約270萬元買入黃大仙新麗花園的細單位，與銀行估值330萬元比較，屬低市價逾18%。」
欲執筍盤先搞好經紀關係
2012年樓市已加速升溫，Lucy回憶道，當時睇樓亦曾試過「10枱客排隊睇1個單位」，她講價時被經紀冷嘲：「蔣小姐，你等等啦，我哋仲有9枱客等緊」。那她最後何以能夠執到筍盤呢？Lucy解釋，緣於她與地產經紀建立的良好關係，「很多買家覺得要畀佣金經紀，所以當經紀是下人，但我自己一向視經紀為朋友。筍盤的出現，往往是由於業主出現經濟困難需要急讓，經紀何以要介紹該筍價給我，而非其他客戶呢？因為我睇樓前已做足功課，讓經紀知道我是有準備的，又講明一旦到價就即買，不會猶疑。這樣的話，即使你是經紀也會鍾意與我合作，因為我夠爽快」。她笑說，目前仍然視某幾名曾為她買入筍盤的經紀為朋友，路經其地舖便會與他們吃飯敘舊。
另外，Lucy當時屬第一次買樓，除了向銀行借傳統七成按揭外，亦透過按揭保險計劃向銀行再額外多借兩成，即借足九成按揭，以27萬元首期上車；她又將按揭供款年期拉長至30年，即使按揭貸款額逾240萬元，每月供款亦只需8000多元。對於這種「借到盡」的策略，她有一套理論，「過去很多朋友覺得至少要有100萬元首期才可買樓，但其實並非如此，2012年我以自己的積蓄加上朋友及家人的支持，湊夠27萬元首期亦上到車。另外，香港人的心態是不想借銀行錢太久，希望按揭年期愈短愈好，我的想法剛好相反，你看香港每年平均通脹率這麼高，我目前每月按揭供款8000多元，30年後也是8000多元，而30年後8000多元以實質購買力計已是很少錢。所以我是借錢買入磚頭，30年後只是還一張紙」。
連按保仍可借八成按揭
即使金管局於2015年2月將按揭上限由七成收緊至六成，根據香港按揭證券網站的資料，其提供的按揭保險計劃目前仍可為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供按揭成數高於六成的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。
換言之，只要申請個案符合相關條件（例如樓價上限及貸款額上限等），銀行可以提供最高達八成按揭貸款，即置業人士的首期負擔可以低至樓價兩成，Lucy上述招數現仍有效。
Lucy於2012年成功置業後，與朋友分享買樓心得，結果兩名與她一起到馬來西亞上堂的同學，亦於兩星期內先後置業，於是她在facebook組織群組開班授徒。另外，Lucy買入新麗花園後，樓價持續向好，她於2014年亦成功以360萬元沽出，而扣除10%額外印花稅及其他使費後，仍淨賺逾30萬元，與投入的27萬元首期比較，年多時間內勁賺逾倍，令她對物業投資更感興建。而隨着教授收費課程所形成的「朋友圈」愈來愈大，Lucy的投資範圍亦愈來愈廣泛，除了本港寫字樓外，亦買入泰國、馬來亞西及內地物業，3年投資12項本港及海外物業。
近年物業投資順風順水，加上有往績可予參考，而且演講技巧出色，Lucy說她舉辦的物業投資講座累計獲數千人捧場。人氣漸盛的她，早前除了在港創立Pepper & Salt Concept這教育機構外，更獲Freeman Education賞識，由當年的學生轉為導師，在馬來西亞及泰國以英語和當地人分享買樓之道，她笑說：「成功買樓令我自信增加，雖然我的母語是國語，但既然以在香港以廣東話開班亦無問題，在東南亞以英文授課又有何難呢？說真的，我覺得我的英文比廣東話講得更好。」
現買樓要4厘租金回報
在Lucy任職物業投資教練的過去3年多時間內，本港樓價經歷大升、見頂至回落，其學生上課的心態有何轉變呢？她笑說，剛剛開始開教時，樓市形勢大好，學生覺得要求代理減價十分困難；過去9個月樓價回落，學生開口要求劈價已無難度，但目前更加要做足研究，哪些屋苑在跌市中的租金較為硬淨，其投資價值便可看高一線，「整體樓價下跌，即使大家以前覺得很穩陣的藍籌屋苑太古城租金亦會下跌，但如果在首季這樣差的市况下，有關租金仍然相對穩定，反映需求很高。我的理念是，若經濟轉弱，本來住豪宅的人會搬去租金較廉的地方住，但不會無限向下延伸，香港始終有最低工資，所以若住宅月租在6000至1.5萬元，會較有抗跌力」。
根據中原地產數據，今年首季十大屋苑中租金跌幅較大的屋苑，其去年底呎租普遍逾30元，可見Lucy上述分析具備數據支持。她又教路，若在熱門屋苑以外尋寶，買到筍盤的機會更大，例如她的數名學生經過劈價後，近月成功以低於市價買入筍盤，其租金回報率逾4厘；即使日後樓市再向下尋底，料這些物業亦較具防守力。
[名人樓市論壇]
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湯文亮：最壞情況已現 現階段可上車
問：美國加息後，供應量同時增加，市場又出現裁員，如果我想在港島區買一個三房單位作自住，樓價600萬至700萬元，樓價跌10%已涉及60萬至70萬元，應否再等多一會，等待年底才買樓？
答： 我為何說最壞時間過去？其實是指你不用急於在現在買樓，現在短期最壞的情況已過去，但大家都看不到很長遠，情況像買股票一般，股票下跌後反彈，你不需急於在股票回升時購入，可以再等其再跌時購入。如果真的買不到，現階段不需急於買入；我的意思是現時買樓作自住相對少一個考慮，因為息口會維持在低水平，可享受低息環境。
近月樓市回暖，樓價指數反彈，新盤銷情亦理想，惟美國聯儲局何時再加息存在未知之數，市場對下半年樓市走勢未敢太樂觀。早於年初時預測，樓價將於年中反彈 的紀惠集團行政總裁湯文亮，坦言樓市最壞的情況已過去，現時樓市充斥強勁購買力，相信下半年下跌空間不大。最重要的，是他認為超低息環境將持續，指若負擔 得起，且有實際需要的人，現階段可以上車。
樓價自去年9月高位轉勢回落，近月轉趨平穩，差餉物業估價署早前公布最新4月份私樓樓價指數報 300.2點，按月升0.7%，連跌6個月後首度回升。中原城市領先指數（CCL）自今年3月中開始，至今一直徘徊於127點至128點水平。樓價止跌回 升，成買家入市催化劑，新盤、豪宅市場回勇，其中信置（00083）旗下粉嶺聯和墟囍逸，周三（8日）進行首輪銷售推出220伙，單日沽217伙，近乎沽 清。
超級豪宅也有價有市，山頂歌賦山道15號屋地日前以約21億元易手，每平方呎樓面地價達22.8萬元，創全港屋地呎價歷史新高。惟對於下半年樓市走勢，各方仍持不同看法，最大未知之數，就是加息因素，盡管美國五月份就業數據表現慘淡，6月加息可能性不大，惟聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）堅決指相信美國經濟會逐步改善，換句話說，加息陰霾仍存在。
購買力強勁 隨時轉勢
去年2月提出「細價樓爆煲 論」而一炮而紅，兼被市場定位為「樓市大淡友」的湯文亮，成功預測樓價於年中會反彈。對於下半年樓價走勢，他的看 法較樂觀，認為樓市最壞的情況已過去，他表示：「現時樓價並不是假反彈或死貓彈，而是有相當數量購買力被釋放出來。」
目前樓市購買力來自三股力量：一、去年打算買樓而沒有買樓的年輕人；二、受惠於內地去庫存計劃，將內地物業沽出，套現再轉買香港樓的人，特別是沽出升幅驚人的深圳樓；三、有自住需要的人，今年應該買樓。湯文亮指，以上三股力量也十分強大，因此購買力會持續，樓市要跌並不容易。
「理論上我覺得樓價於今年底前再跌10%，即跌至112、113點的水平可能性也不大，現在CCL為128點左右，指數曾跌至126點左右，再反彈至這水平，徘徊已有一陣子，不少想於去年買樓的人看到這情況就忍不住想買樓。」
他又指樓市的不利因素已出現，「供應方面，雖然供應是很多，但同時需求也不斷；同時有很多辣招控制市場，就算樓市真的下跌，政府將辣招或逆周期措施放鬆，市 場就會轉勢。」他指出，香港定位為金融中心，資金一定會選擇留在香港，「特首梁振英經常說『一帶一路』，其實『一帶一路』分為5個階段，第二個階段是融資，而香港在融資方面有作用，因此香港一定要定位為金融中心，一定會有很多資金選擇留在香港，因為資金能自由進出，港元由於跟美元掛鈎，也不會大幅浮動， 這是一個重要優勢。」
有負擔能力 無妨上車
湯文亮認為樓價再跌空間不大，現階段入市風險相對低，「如果你負擔得起，同時有實 際需要，現階段是可以上車的，因為低息期會繼續，實際上應該是超低息期。究竟超低息期會到甚麼時間，實在很難估計，若以加兩厘為上限，我估計10年也未必 加到，你看到美國每次加息只是四分一厘，但每次加息也十分困難。」
事實上，他早於年初時已呼籲有能力，同時有需要的用家可入市，並分享了一個經驗，「今年農曆新年時，有幾個年輕人邀請我拍照，其中一個說自己剛買了樓，他說去年該物業樓價為500萬元，現在用400萬元就買到了，單位面積一 樣，樓層更高，較去年買的話足足慳了100萬元，除了少付40萬元首期，每月供款也少了近2,500元，對一個年輕人來說，比去年置業大為輕鬆，因此我在 之後發表文章指，只要你覺得匯價就可以買，就算樓價在之後跌至350萬元，你仍賺了100萬元。」
他續稱，現在買樓自用，業主可以享受超低息，相反如果繼續租樓，選擇權始終不在租客手上。不過他認為現在不是買樓作投資用途的好時機，「現在買樓作投資用途就要小心，回報不會太好，也有可能出現空置情況；反觀你自住的話，並不會出現空置情況，分別很大。」
防經濟轉差 拖累大市
隨着樓價反彈，港府放寬樓市辣招的機會降低，湯文亮表示，如樓價指數不跌，就要用另一個方式作撤招的指標，就是負資產的數目，「負資產數目增加得很快，負資產一開始後，就會以幾何級數上升，如果樓價不跌還好，樓價再跌的話，就會升得很厲害。」
他說去年第四季負資產數字為94宗，今年第一季尾為1,432宗，估計至今年5、6月將達4000、5000宗，至9月時將達1萬宗，「如果負資產數字達到 這水平，就有需要放寬辣招以幫助負資產。」他又指，最教金管局擔心的是，放寬按揭後樓價會大幅反彈，故當局現時有兩個處理方式，先是盡量批出多些按揭保險，另外是任由發展商為新盤買家提供高成數按揭，「以上兩個做法，可以將打算買樓的人購買力先釋放，當金管局真的放寬按揭後，購買力不會突然大幅增加，樓價也能保持穩定。」
盡管樓市大跌風險低，但湯文亮認為不能忽視經濟轉差的因素，「事實上，政府有需要知道經濟環境轉差而去面對，作出準備， 但現在政府看似不知道，你看公務員加薪幅度達5%。但社會上的裁員潮即將開始，東亞炒了180人後，我相信其他銀行也會裁員。」他認為失業率、空置率、負資產、銀主盤及破產人士，以上五項數未來都處於上升趨勢，市民平均收入將會下跌，經濟會慢慢轉差。「雖然我認為樓價不會大跌，但要小心經濟轉壞將是個大浪 潮，政府要在適當時間釋放資金予做生意的人士，讓他們可以維持生意，如果資金未能及時釋放，部分商戶惟有結業。」
物業投資最緊要守
本刊於上周一（6日）邀請湯文亮擔任講座「樓市真面目」的主講者，講座反應熱烈，全場爆滿，吸引近170位聽眾支持，湯博士以生動的方式詳細分析樓市最新情況及當中值得留意之處。及至問答時間，聽眾也積極向湯博士發問，本刊揀選了部分精采的問答：
問︰發展商推出很多優惠，想買樓的人應不應該買樓？
答：現在如果你有錢買樓的話，是唔怕賭的，你買入新盤後樓價在3年後即使跌20%，你可賺到住（編按：即慳到租金），這是吸引的。
問︰內地一線城市住宅樓價升了一倍，有沒有爆破危機？如果真的爆破，中國政府有能力去處理嗎？
答：中國政府這次好厲害，本來中國的債務問題多出現在內地開發商，去庫存計劃的另一個意義就是還債於民，將債務轉移至市民，市民借錢去買樓。我相信內地樓市不會「爆煲」，但出現調整是有可能的，上限調整30%是最頂點。
問：美國加息後，供應量同時增加，市場又出現裁員，如果我想在港島區買一個三房單位作自住，樓價600萬至700萬元，樓價跌10%已涉及60萬至70萬元，應否再等多一會，等待年底才買樓？
答： 我為何說最壞時間過去？其實是指你不用急於在現在買樓，現在短期最壞的情況已過去，但大家都看不到很長遠，情況像買股票一般，股票下跌後反彈，你不需急於在股票回升時購入，可以再等其再跌時購入。如果真的買不到，現階段不需急於買入；我的意思是現時買樓作自住相對少一個考慮，因為息口會維持在低水平，可享受低息環境。
問：你說過逢三退一，現在樓價不算好癲，如我手上持有3個中小型單位，應有何步署？
答：市道好時退一，是指沽出你手上質素最差的物業，每年我會將公司所有物業列出來，將租客不好、租金不好、升值過龍的物業拿出來賣，收到的錢再購入心頭好。
問：想買樓收租應何時買入？
答：如收租的話，現在不是對的入市時機，除非你是用現金購入，不用借銀行錢，另外緊記要向業主大膽還價。當然現時市道不好的情況，才會有高層、較優質的放盤。但要小心的，是現在租客的質素開始下跌，由於無錢交租的人增加，租霸出現的機會增加，租金也開始跌。
問：重建概念的舊樓值得投資嗎？防守性高嗎？
答：如你博重建，其實只是博，可能要等很長時間。我自己做法，是可攻可守，如你買舊樓收取3厘至4厘的租金回報，就唔怕買。你買物業最重要是可以守得住，能攻能守，這樣做生意就好穩陣了。
問：近年香港政治爭拗持續，你對香港前景會很差嗎？
答： 不要忘記，愈來愈多人來香港，當一個人對城市失望，就會離開城市，城市會步向滅亡。就算比你移民到新加坡，你認為當地的言論自由會比香港好嗎？當大家真的 對城市死心，鬧也不想鬧時，這城市就會滅亡。至於政治爭拗，其實一個城市地位重要才會有政治爭拗出現，我從來都不認為新加坡可以代替香港金融中心的地方。
問：你認為哪區物業具前景？
答：港島區最好，我覺得堅尼地城不錯，未來港珠澳大橋通車，該區有望受惠。至於柴灣那邊較死角，港島南區較吸引。
撰文︰陳詠妍
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E9%A1%8C%E3%80%91%E6%B9%AF%E6%96%87%E4%BA%AE%EF%BC%9A%E6%9C%80%E5%A3%9E%E6%83%85%E6%B3%81%E5%B7%B2%E7%8F%BE-%E7%8F%BE%E9%9A%8E%E6%AE%B5%E5%8F%AF%E4%B8%8A%E8%BB%8A-041547943.html
答： 我為何說最壞時間過去？其實是指你不用急於在現在買樓，現在短期最壞的情況已過去，但大家都看不到很長遠，情況像買股票一般，股票下跌後反彈，你不需急於在股票回升時購入，可以再等其再跌時購入。如果真的買不到，現階段不需急於買入；我的意思是現時買樓作自住相對少一個考慮，因為息口會維持在低水平，可享受低息環境。
近月樓市回暖，樓價指數反彈，新盤銷情亦理想，惟美國聯儲局何時再加息存在未知之數，市場對下半年樓市走勢未敢太樂觀。早於年初時預測，樓價將於年中反彈 的紀惠集團行政總裁湯文亮，坦言樓市最壞的情況已過去，現時樓市充斥強勁購買力，相信下半年下跌空間不大。最重要的，是他認為超低息環境將持續，指若負擔 得起，且有實際需要的人，現階段可以上車。
樓價自去年9月高位轉勢回落，近月轉趨平穩，差餉物業估價署早前公布最新4月份私樓樓價指數報 300.2點，按月升0.7%，連跌6個月後首度回升。中原城市領先指數（CCL）自今年3月中開始，至今一直徘徊於127點至128點水平。樓價止跌回 升，成買家入市催化劑，新盤、豪宅市場回勇，其中信置（00083）旗下粉嶺聯和墟囍逸，周三（8日）進行首輪銷售推出220伙，單日沽217伙，近乎沽 清。
超級豪宅也有價有市，山頂歌賦山道15號屋地日前以約21億元易手，每平方呎樓面地價達22.8萬元，創全港屋地呎價歷史新高。惟對於下半年樓市走勢，各方仍持不同看法，最大未知之數，就是加息因素，盡管美國五月份就業數據表現慘淡，6月加息可能性不大，惟聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）堅決指相信美國經濟會逐步改善，換句話說，加息陰霾仍存在。
購買力強勁 隨時轉勢
去年2月提出「細價樓爆煲 論」而一炮而紅，兼被市場定位為「樓市大淡友」的湯文亮，成功預測樓價於年中會反彈。對於下半年樓價走勢，他的看 法較樂觀，認為樓市最壞的情況已過去，他表示：「現時樓價並不是假反彈或死貓彈，而是有相當數量購買力被釋放出來。」
目前樓市購買力來自三股力量：一、去年打算買樓而沒有買樓的年輕人；二、受惠於內地去庫存計劃，將內地物業沽出，套現再轉買香港樓的人，特別是沽出升幅驚人的深圳樓；三、有自住需要的人，今年應該買樓。湯文亮指，以上三股力量也十分強大，因此購買力會持續，樓市要跌並不容易。
「理論上我覺得樓價於今年底前再跌10%，即跌至112、113點的水平可能性也不大，現在CCL為128點左右，指數曾跌至126點左右，再反彈至這水平，徘徊已有一陣子，不少想於去年買樓的人看到這情況就忍不住想買樓。」
他又指樓市的不利因素已出現，「供應方面，雖然供應是很多，但同時需求也不斷；同時有很多辣招控制市場，就算樓市真的下跌，政府將辣招或逆周期措施放鬆，市 場就會轉勢。」他指出，香港定位為金融中心，資金一定會選擇留在香港，「特首梁振英經常說『一帶一路』，其實『一帶一路』分為5個階段，第二個階段是融資，而香港在融資方面有作用，因此香港一定要定位為金融中心，一定會有很多資金選擇留在香港，因為資金能自由進出，港元由於跟美元掛鈎，也不會大幅浮動， 這是一個重要優勢。」
有負擔能力 無妨上車
湯文亮認為樓價再跌空間不大，現階段入市風險相對低，「如果你負擔得起，同時有實 際需要，現階段是可以上車的，因為低息期會繼續，實際上應該是超低息期。究竟超低息期會到甚麼時間，實在很難估計，若以加兩厘為上限，我估計10年也未必 加到，你看到美國每次加息只是四分一厘，但每次加息也十分困難。」
事實上，他早於年初時已呼籲有能力，同時有需要的用家可入市，並分享了一個經驗，「今年農曆新年時，有幾個年輕人邀請我拍照，其中一個說自己剛買了樓，他說去年該物業樓價為500萬元，現在用400萬元就買到了，單位面積一 樣，樓層更高，較去年買的話足足慳了100萬元，除了少付40萬元首期，每月供款也少了近2,500元，對一個年輕人來說，比去年置業大為輕鬆，因此我在 之後發表文章指，只要你覺得匯價就可以買，就算樓價在之後跌至350萬元，你仍賺了100萬元。」
他續稱，現在買樓自用，業主可以享受超低息，相反如果繼續租樓，選擇權始終不在租客手上。不過他認為現在不是買樓作投資用途的好時機，「現在買樓作投資用途就要小心，回報不會太好，也有可能出現空置情況；反觀你自住的話，並不會出現空置情況，分別很大。」
防經濟轉差 拖累大市
隨着樓價反彈，港府放寬樓市辣招的機會降低，湯文亮表示，如樓價指數不跌，就要用另一個方式作撤招的指標，就是負資產的數目，「負資產數目增加得很快，負資產一開始後，就會以幾何級數上升，如果樓價不跌還好，樓價再跌的話，就會升得很厲害。」
他說去年第四季負資產數字為94宗，今年第一季尾為1,432宗，估計至今年5、6月將達4000、5000宗，至9月時將達1萬宗，「如果負資產數字達到 這水平，就有需要放寬辣招以幫助負資產。」他又指，最教金管局擔心的是，放寬按揭後樓價會大幅反彈，故當局現時有兩個處理方式，先是盡量批出多些按揭保險，另外是任由發展商為新盤買家提供高成數按揭，「以上兩個做法，可以將打算買樓的人購買力先釋放，當金管局真的放寬按揭後，購買力不會突然大幅增加，樓價也能保持穩定。」
盡管樓市大跌風險低，但湯文亮認為不能忽視經濟轉差的因素，「事實上，政府有需要知道經濟環境轉差而去面對，作出準備， 但現在政府看似不知道，你看公務員加薪幅度達5%。但社會上的裁員潮即將開始，東亞炒了180人後，我相信其他銀行也會裁員。」他認為失業率、空置率、負資產、銀主盤及破產人士，以上五項數未來都處於上升趨勢，市民平均收入將會下跌，經濟會慢慢轉差。「雖然我認為樓價不會大跌，但要小心經濟轉壞將是個大浪 潮，政府要在適當時間釋放資金予做生意的人士，讓他們可以維持生意，如果資金未能及時釋放，部分商戶惟有結業。」
物業投資最緊要守
本刊於上周一（6日）邀請湯文亮擔任講座「樓市真面目」的主講者，講座反應熱烈，全場爆滿，吸引近170位聽眾支持，湯博士以生動的方式詳細分析樓市最新情況及當中值得留意之處。及至問答時間，聽眾也積極向湯博士發問，本刊揀選了部分精采的問答：
問︰發展商推出很多優惠，想買樓的人應不應該買樓？
答：現在如果你有錢買樓的話，是唔怕賭的，你買入新盤後樓價在3年後即使跌20%，你可賺到住（編按：即慳到租金），這是吸引的。
問︰內地一線城市住宅樓價升了一倍，有沒有爆破危機？如果真的爆破，中國政府有能力去處理嗎？
答：中國政府這次好厲害，本來中國的債務問題多出現在內地開發商，去庫存計劃的另一個意義就是還債於民，將債務轉移至市民，市民借錢去買樓。我相信內地樓市不會「爆煲」，但出現調整是有可能的，上限調整30%是最頂點。
問：美國加息後，供應量同時增加，市場又出現裁員，如果我想在港島區買一個三房單位作自住，樓價600萬至700萬元，樓價跌10%已涉及60萬至70萬元，應否再等多一會，等待年底才買樓？
答： 我為何說最壞時間過去？其實是指你不用急於在現在買樓，現在短期最壞的情況已過去，但大家都看不到很長遠，情況像買股票一般，股票下跌後反彈，你不需急於在股票回升時購入，可以再等其再跌時購入。如果真的買不到，現階段不需急於買入；我的意思是現時買樓作自住相對少一個考慮，因為息口會維持在低水平，可享受低息環境。
問：你說過逢三退一，現在樓價不算好癲，如我手上持有3個中小型單位，應有何步署？
答：市道好時退一，是指沽出你手上質素最差的物業，每年我會將公司所有物業列出來，將租客不好、租金不好、升值過龍的物業拿出來賣，收到的錢再購入心頭好。
問：想買樓收租應何時買入？
答：如收租的話，現在不是對的入市時機，除非你是用現金購入，不用借銀行錢，另外緊記要向業主大膽還價。當然現時市道不好的情況，才會有高層、較優質的放盤。但要小心的，是現在租客的質素開始下跌，由於無錢交租的人增加，租霸出現的機會增加，租金也開始跌。
問：重建概念的舊樓值得投資嗎？防守性高嗎？
答：如你博重建，其實只是博，可能要等很長時間。我自己做法，是可攻可守，如你買舊樓收取3厘至4厘的租金回報，就唔怕買。你買物業最重要是可以守得住，能攻能守，這樣做生意就好穩陣了。
問：近年香港政治爭拗持續，你對香港前景會很差嗎？
答： 不要忘記，愈來愈多人來香港，當一個人對城市失望，就會離開城市，城市會步向滅亡。就算比你移民到新加坡，你認為當地的言論自由會比香港好嗎？當大家真的 對城市死心，鬧也不想鬧時，這城市就會滅亡。至於政治爭拗，其實一個城市地位重要才會有政治爭拗出現，我從來都不認為新加坡可以代替香港金融中心的地方。
問：你認為哪區物業具前景？
答：港島區最好，我覺得堅尼地城不錯，未來港珠澳大橋通車，該區有望受惠。至於柴灣那邊較死角，港島南區較吸引。
撰文︰陳詠妍
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E9%A1%8C%E3%80%91%E6%B9%AF%E6%96%87%E4%BA%AE%EF%BC%9A%E6%9C%80%E5%A3%9E%E6%83%85%E6%B3%81%E5%B7%B2%E7%8F%BE-%E7%8F%BE%E9%9A%8E%E6%AE%B5%E5%8F%AF%E4%B8%8A%E8%BB%8A-041547943.html
財經評論：樓市預言有幾堅?
財經評論：樓市預言有幾堅?
近期樓市發展不似預期，當大眾期望仍是樓價必瀉，小眾購買力卻已入市為快，淡市成交才是真成交，沒實力和膽量怎會在人人叫跌時入市，口痕葡萄友此時多數會補句：「明年今日呢個價買兩間啦！」明年今日買唔到搵你找數得唔得先？
預言只是給些抱持相同價值觀的受眾尋找認同感，認同就會奉為金科玉律，不認同就是廢話。如因預言決定會否入市，情況就如問冧巴買股票，輸打贏要會被恥笑。每每講樓價，總有人冠冕堂皇地說住屋是必須品等離地道理，需知解決住屋需要方法很多，買樓不是唯一。
現時不斷投訴社會不公義、上一代盡享社會機遇的一群人，有否認真了解過上一代呢？那些年普遍人買不起樓只會恨而不會怨，想一圓買樓夢，多數會選擇放棄多餘的娛樂和消費，不想為層幾百呎樓放棄精彩人生自由的人一定存在，但上一代的自由人會樂觀面對無樓人生，通常不會享受完海闊天空之後，回來又要臭罵政府無能地產霸權正賤精。罵政府、鬧商人在任何時代都有，但那種將所有問題推向別人的怨氣之深，可謂百年一遇。
近一年樓市下跌軌迹，與2013年雙倍印花稅橫空出現後的市況相近似，一手新盤滯銷要劈價清貨尾，二手交投疏落被形容為樓市冰封時期，預言家批死樓價勢跌一至兩成，樓市悶局一直持續至2014年元朗爾巒大劈價重推獲得理想承接之後，樓市又一次被撻着火速向上。
近日同系的元朗峻巒新一期以改新名及新增借凸按揭形式備受關注，市場上已經出現此盤賣得樓市必上的預言，會否又是另一次對號入座的機會，真的是拭目以待。
記者：伍志輝
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160622/19664362
近期樓市發展不似預期，當大眾期望仍是樓價必瀉，小眾購買力卻已入市為快，淡市成交才是真成交，沒實力和膽量怎會在人人叫跌時入市，口痕葡萄友此時多數會補句：「明年今日呢個價買兩間啦！」明年今日買唔到搵你找數得唔得先？
預言只是給些抱持相同價值觀的受眾尋找認同感，認同就會奉為金科玉律，不認同就是廢話。如因預言決定會否入市，情況就如問冧巴買股票，輸打贏要會被恥笑。每每講樓價，總有人冠冕堂皇地說住屋是必須品等離地道理，需知解決住屋需要方法很多，買樓不是唯一。
現時不斷投訴社會不公義、上一代盡享社會機遇的一群人，有否認真了解過上一代呢？那些年普遍人買不起樓只會恨而不會怨，想一圓買樓夢，多數會選擇放棄多餘的娛樂和消費，不想為層幾百呎樓放棄精彩人生自由的人一定存在，但上一代的自由人會樂觀面對無樓人生，通常不會享受完海闊天空之後，回來又要臭罵政府無能地產霸權正賤精。罵政府、鬧商人在任何時代都有，但那種將所有問題推向別人的怨氣之深，可謂百年一遇。
近一年樓市下跌軌迹，與2013年雙倍印花稅橫空出現後的市況相近似，一手新盤滯銷要劈價清貨尾，二手交投疏落被形容為樓市冰封時期，預言家批死樓價勢跌一至兩成，樓市悶局一直持續至2014年元朗爾巒大劈價重推獲得理想承接之後，樓市又一次被撻着火速向上。
近日同系的元朗峻巒新一期以改新名及新增借凸按揭形式備受關注，市場上已經出現此盤賣得樓市必上的預言，會否又是另一次對號入座的機會，真的是拭目以待。
記者：伍志輝
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160622/19664362
棄高增長求穩健 蔡東豪為家「與錢對話」
【精明理財】棄高增長求穩健 蔡東豪為家「與錢對話」
《立場新聞》創辦人蔡東豪年輕時當過分析師，又曾在多間企業擔任融資工作，不過他卻謙說自己年輕時沒有很好的理財及投資觀念，「個個以為我財經專家，其實 是賣花之人插竹葉，過去最大投資已是事業。」2014年他辭去全職工作，不能再投資事業，方才發現自己工作多年都沒有思考金錢的意義，為了兒子，為了家庭，不得不好好「與錢對話」。從過往投資追求高增長，到現在只追求穩健，認為現時股票值得投資，其中有4隻「師奶股」既穩陣又有前景，他以過來人經驗分享人生不同階段的理財要訣。
投資篇 年少亂花錢 婚後大轉變
蔡東豪於加拿大西安大略大學商學院畢業，曾在加拿大當過分析員，之後歷任加怡融資任融資部主管、長江基建（01038）策略及投資高級經理、中建電訊（00138）執行董事。這個履歷會讓很多人認為他對理財投資很有心得，不過原來他也有年少無知的過去，曾在理財上做過不少錯事以致輸錢，「以前對錢很荒唐和瘋狂，年輕時是理財的反面教材：沒有儲蓄、亂花錢、投機等，又試過跟朋友做生意，通常都輸。」
年少瘋狂，皆因覺得自己輸得起，事業和收入穩步向上，又沒有家庭負擔。直至10年前，他成家立室，便完全改變想法，「婚後有太太和兒子，我要向多過一個人負責，所以要（在理財上）開始做對的事。」
投資事業回報最高
他說過去10年最成功的投資，就是「冇乜投資」：「避過很多大風浪，因為過去10年在香港投資難賺錢，散戶買基金、強積金多數輸。」
他少碰基金、股票，但自住物業也足以為他帶來一筆豐厚利潤。婚後他在2007年以3,100萬元買入東半山一個約2,500平方呎豪宅單位自住，持貨9年至 上月以5,600萬元沽出，帳面大賺2,500萬元。現在他暫時租屋，靜待合適時機再入市。除自住單位及早年打算留給兒子的一個單位外，他婚後沒有投資其他物業，因1997年時曾做過負資產，「好多年前曾炒樓輸好多，輸到驚。」捱得過負資產，全因他工作一直有穩定收入，「無收入就可能立即破產。」
年過五十的他驀然回首，發現自己投資在事業的回報，遠比其他投資多。他1993年回流香港，先後在數間機構負責融資工作，2002年獲邀加入商台任營運總裁，2005年加入精電國際（00710）出任行政總裁，至2014年12月辭職。
脫離高薪反思人生
50歲前達致財務自由辭職，是不少打工仔的夢想，蔡東豪卻說，辭職前可說已財務自由，但辭職並非他計劃一部分，只因2014年有太多「不能預見的事」發生。那一年，坐擁近30萬網上讀者的《主場新聞》一日之間突然關閉，蔡東豪當時以「我恐懼、我誤判、我愧疚」向外交代。
2014年對於蔡東豪而言是一個人生轉戾點，他辭任精電國際行政總裁、成立《立場新聞》，但他當時發現自己工作多年，從來沒有好好思考金錢的意義，一個個問題浮現在腦海：今後要多少錢過活？如何才算夠？我上岸未呢？
脫離薪高糧準的他，在理財上也得重新計劃，不再追求高增長高回報，投資改以穩定保本為主。
他說現時的投資組合中，REITs（不動產投資信託）佔不少，「房產可能會表現差，但不會突然無左，管理層不會呃錢，而且投資收益是高的。」故適合臨近退休或追求穩定的人士， 而傳統藍籌股如中電（00002）、長建（01038）、盈富基金（02800）等，都可考慮。
那正值盛年、為事業奮鬥的「當打」一族又如何投資呢？蔡東豪鼓勵他們將資金投資股票，因過去二十年，在投資市場最大趨勢就是中國的開放，而香港大部分股票都 有受惠。不過，要小心選股，「有好多人覺得，我冇理由唔識揀股！不過因為你沒有時間選股，如果時間，應多花時間在工作及家庭上，立即看到成效，但多花一小 時去看股票，效果是個未知數。」他覺得男人與其「考自己眼光」買不知名公司的股票，不如信女人眼光買「師奶股」，「師奶好簡單，我去領展（00823）買 ，去恒生（00011）存錢，出外搭港鐵（00066），保險買友邦（01299），咁就買這4隻。」他分析，這4隻股票過去10年回報不俗，每年至少 有3至4厘息，料數年內仍會造好。
婚後看通理財真理
除股票外，有人會以樓為投資工具，不過剛沽出自住物業的蔡東豪覺得，盛年一族現時不宜買樓投資，「過去十多年向上升的大趨勢已過，政府辣椒不會撤，如果現在買層樓收租，七除八扣雜費，3厘回報都未必有，實在不太吸引。」
特首梁振英經常重申，房屋是特區政府施政的「重中之重」，蔡東豪相信政府正積極增加土地供應，未來兩三年措施應見成效，房屋供應量大的地區如將軍澳和元朗， 樓價會向下，反而工廈還有利可圖，「但因為Location（位置）好重要，我不信自己眼光識得選。」所以他以另類方式投資工廈，買入持有工商物業的REITs，「我都有808（泓富產業信託），有5至6厘息，那個旗艦就在我公司樓下，外面看似A級寫字樓。」
蔡東豪說在婚後才意識到要審慎理財，現時年輕人似乎要看透理財的真理也不易，背後原因他猜很大部分來自對生活的挫敗感，「現在起薪點跟十多年前一樣，他們會覺得似被『搵笨』，常說有志者事竟成，但現在形勢艱難，沒有機會和希望。」蔡東豪回想初投社會工作那年代，很少人創業，因認真工作平步青雲的人多，反觀現在，創業或是年輕人另一出路，「互聯網愈來愈發達，令創業成本減低，你難保有一兩個會像Facebook創辦人朱克伯格一樣跑出。」他勸年輕人多在事業上多用功，勿在投資上太貪心，因形勢險要，容易「贏粒糖輸間廠」，「由其初踏職場的年輕人，薪水不多便不要投資，儲起人工，或最多買少少盈富基金。」
寫作篇 停寫半年 悟出新道理
蔡東豪是有名的行山和跑步愛好者，在運動以外，寫作也在他生命中佔重要一環。
雖然他寫作只為業餘興趣，但也非常多產，至今以本名及筆名已出版近30本書。多產的背後，自言全是「Blood，Sweat and Tears（血、汗與淚）」。
過去十多年，他每天非常有紀律地於早上5點多起來寫作，一直寫到早上6點多7點。而且效法偶像Stephen King（史蒂芬•金），每天寫不到一定的字數便不出門，「過去十多年，每年不寫作的日子應該不超過10日，在最差、最迷惑、最潦倒的日子，我知道都有一 樣還可以做，就是明天朝早起來寫作。」
不過近年他在人生和事業上，都有很多「不能預見」的事發生，令他反思是否不可對某樣東西過分依賴，「我以為無左寫作是不行的，過去十多年未停過寫作。」於是他做個小實驗：在去年底開始暫停寫作半年，至今年4月才重新投入寫作。
在暫停寫作的日子裏，他沒有刻意發掘新的興趣去填補，只是做日常生活每件事的時間長一點，「原來在生命中拿走一樣東西，沒有用第二樣東西填補，是可以的，如果有人說早上不喝一杯咖啡會死，我話俾你知，唔會死的，我寫了十多年都可以停。」
親子篇 送子出國 拒當怪獸家長
數年前蔡東豪無意中聽到馬家輝的電台節目，對方在節目中大談親子經，說會盡自己能力送一層樓給女兒，希望她將來不需為置業煩惱，有選擇做藝術家的權利。蔡東豪深受啟發，立即跟太太說，「不如買層樓給兒子，我不希望他要憂柴憂米而不能做藝術家，解決了住屋問題，食玩有數得計，可以好慳。」太太笑言，「睇我個 仔都似係做藝術家啦！」夫婦二人坐言起行，在原本住家附近購入一個約500平方呎單位，打算放租至兒子長大成人。不過兩年後租約期滿，租客搬走，地產經紀游說他放售，「我一看價錢，嘩！可以賣得那麼好，就即刻賣，事實證明人是完全沒有定力的。」原本為兒子將來打算的單位，竟可為他帶來額外收入，賺了首期的雙倍。
之後樓價不斷上升，蔡東豪暫沒有再為兒子買樓，不過為人父親，他也一早為兒子將來打算，準備好兒子的留學基金。兒子現年10歲，蔡東豪覺得外國的教育更適合兒子，打算送他到外國留學，不過他拒做怪獸家長，將來兒子選科及職業等，留待他自己決定，「父母可為子女決定的，隨着他們年紀愈大就會愈少。」
撰文：伍嘉雯
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E7%B2%BE%E6%98%8E%E7%90%86%E8%B2%A1%E3%80%91%E6%A3%84%E9%AB%98%E5%A2%9E%E9%95%B7%E6%B1%82%E7%A9%A9%E5%81%A5-%E8%94%A1%E6%9D%B1%E8%B1%AA%E7%82%BA%E5%AE%B6%E3%80%8C%E8%88%87%E9%8C%A2%E5%B0%8D%E8%A9%B1%E3%80%8D-041653567.html
《立場新聞》創辦人蔡東豪年輕時當過分析師，又曾在多間企業擔任融資工作，不過他卻謙說自己年輕時沒有很好的理財及投資觀念，「個個以為我財經專家，其實 是賣花之人插竹葉，過去最大投資已是事業。」2014年他辭去全職工作，不能再投資事業，方才發現自己工作多年都沒有思考金錢的意義，為了兒子，為了家庭，不得不好好「與錢對話」。從過往投資追求高增長，到現在只追求穩健，認為現時股票值得投資，其中有4隻「師奶股」既穩陣又有前景，他以過來人經驗分享人生不同階段的理財要訣。
投資篇 年少亂花錢 婚後大轉變
蔡東豪於加拿大西安大略大學商學院畢業，曾在加拿大當過分析員，之後歷任加怡融資任融資部主管、長江基建（01038）策略及投資高級經理、中建電訊（00138）執行董事。這個履歷會讓很多人認為他對理財投資很有心得，不過原來他也有年少無知的過去，曾在理財上做過不少錯事以致輸錢，「以前對錢很荒唐和瘋狂，年輕時是理財的反面教材：沒有儲蓄、亂花錢、投機等，又試過跟朋友做生意，通常都輸。」
年少瘋狂，皆因覺得自己輸得起，事業和收入穩步向上，又沒有家庭負擔。直至10年前，他成家立室，便完全改變想法，「婚後有太太和兒子，我要向多過一個人負責，所以要（在理財上）開始做對的事。」
投資事業回報最高
他說過去10年最成功的投資，就是「冇乜投資」：「避過很多大風浪，因為過去10年在香港投資難賺錢，散戶買基金、強積金多數輸。」
他少碰基金、股票，但自住物業也足以為他帶來一筆豐厚利潤。婚後他在2007年以3,100萬元買入東半山一個約2,500平方呎豪宅單位自住，持貨9年至 上月以5,600萬元沽出，帳面大賺2,500萬元。現在他暫時租屋，靜待合適時機再入市。除自住單位及早年打算留給兒子的一個單位外，他婚後沒有投資其他物業，因1997年時曾做過負資產，「好多年前曾炒樓輸好多，輸到驚。」捱得過負資產，全因他工作一直有穩定收入，「無收入就可能立即破產。」
年過五十的他驀然回首，發現自己投資在事業的回報，遠比其他投資多。他1993年回流香港，先後在數間機構負責融資工作，2002年獲邀加入商台任營運總裁，2005年加入精電國際（00710）出任行政總裁，至2014年12月辭職。
脫離高薪反思人生
50歲前達致財務自由辭職，是不少打工仔的夢想，蔡東豪卻說，辭職前可說已財務自由，但辭職並非他計劃一部分，只因2014年有太多「不能預見的事」發生。那一年，坐擁近30萬網上讀者的《主場新聞》一日之間突然關閉，蔡東豪當時以「我恐懼、我誤判、我愧疚」向外交代。
2014年對於蔡東豪而言是一個人生轉戾點，他辭任精電國際行政總裁、成立《立場新聞》，但他當時發現自己工作多年，從來沒有好好思考金錢的意義，一個個問題浮現在腦海：今後要多少錢過活？如何才算夠？我上岸未呢？
脫離薪高糧準的他，在理財上也得重新計劃，不再追求高增長高回報，投資改以穩定保本為主。
他說現時的投資組合中，REITs（不動產投資信託）佔不少，「房產可能會表現差，但不會突然無左，管理層不會呃錢，而且投資收益是高的。」故適合臨近退休或追求穩定的人士， 而傳統藍籌股如中電（00002）、長建（01038）、盈富基金（02800）等，都可考慮。
那正值盛年、為事業奮鬥的「當打」一族又如何投資呢？蔡東豪鼓勵他們將資金投資股票，因過去二十年，在投資市場最大趨勢就是中國的開放，而香港大部分股票都 有受惠。不過，要小心選股，「有好多人覺得，我冇理由唔識揀股！不過因為你沒有時間選股，如果時間，應多花時間在工作及家庭上，立即看到成效，但多花一小 時去看股票，效果是個未知數。」他覺得男人與其「考自己眼光」買不知名公司的股票，不如信女人眼光買「師奶股」，「師奶好簡單，我去領展（00823）買 ，去恒生（00011）存錢，出外搭港鐵（00066），保險買友邦（01299），咁就買這4隻。」他分析，這4隻股票過去10年回報不俗，每年至少 有3至4厘息，料數年內仍會造好。
婚後看通理財真理
除股票外，有人會以樓為投資工具，不過剛沽出自住物業的蔡東豪覺得，盛年一族現時不宜買樓投資，「過去十多年向上升的大趨勢已過，政府辣椒不會撤，如果現在買層樓收租，七除八扣雜費，3厘回報都未必有，實在不太吸引。」
特首梁振英經常重申，房屋是特區政府施政的「重中之重」，蔡東豪相信政府正積極增加土地供應，未來兩三年措施應見成效，房屋供應量大的地區如將軍澳和元朗， 樓價會向下，反而工廈還有利可圖，「但因為Location（位置）好重要，我不信自己眼光識得選。」所以他以另類方式投資工廈，買入持有工商物業的REITs，「我都有808（泓富產業信託），有5至6厘息，那個旗艦就在我公司樓下，外面看似A級寫字樓。」
蔡東豪說在婚後才意識到要審慎理財，現時年輕人似乎要看透理財的真理也不易，背後原因他猜很大部分來自對生活的挫敗感，「現在起薪點跟十多年前一樣，他們會覺得似被『搵笨』，常說有志者事竟成，但現在形勢艱難，沒有機會和希望。」蔡東豪回想初投社會工作那年代，很少人創業，因認真工作平步青雲的人多，反觀現在，創業或是年輕人另一出路，「互聯網愈來愈發達，令創業成本減低，你難保有一兩個會像Facebook創辦人朱克伯格一樣跑出。」他勸年輕人多在事業上多用功，勿在投資上太貪心，因形勢險要，容易「贏粒糖輸間廠」，「由其初踏職場的年輕人，薪水不多便不要投資，儲起人工，或最多買少少盈富基金。」
寫作篇 停寫半年 悟出新道理
蔡東豪是有名的行山和跑步愛好者，在運動以外，寫作也在他生命中佔重要一環。
雖然他寫作只為業餘興趣，但也非常多產，至今以本名及筆名已出版近30本書。多產的背後，自言全是「Blood，Sweat and Tears（血、汗與淚）」。
過去十多年，他每天非常有紀律地於早上5點多起來寫作，一直寫到早上6點多7點。而且效法偶像Stephen King（史蒂芬•金），每天寫不到一定的字數便不出門，「過去十多年，每年不寫作的日子應該不超過10日，在最差、最迷惑、最潦倒的日子，我知道都有一 樣還可以做，就是明天朝早起來寫作。」
不過近年他在人生和事業上，都有很多「不能預見」的事發生，令他反思是否不可對某樣東西過分依賴，「我以為無左寫作是不行的，過去十多年未停過寫作。」於是他做個小實驗：在去年底開始暫停寫作半年，至今年4月才重新投入寫作。
在暫停寫作的日子裏，他沒有刻意發掘新的興趣去填補，只是做日常生活每件事的時間長一點，「原來在生命中拿走一樣東西，沒有用第二樣東西填補，是可以的，如果有人說早上不喝一杯咖啡會死，我話俾你知，唔會死的，我寫了十多年都可以停。」
親子篇 送子出國 拒當怪獸家長
數年前蔡東豪無意中聽到馬家輝的電台節目，對方在節目中大談親子經，說會盡自己能力送一層樓給女兒，希望她將來不需為置業煩惱，有選擇做藝術家的權利。蔡東豪深受啟發，立即跟太太說，「不如買層樓給兒子，我不希望他要憂柴憂米而不能做藝術家，解決了住屋問題，食玩有數得計，可以好慳。」太太笑言，「睇我個 仔都似係做藝術家啦！」夫婦二人坐言起行，在原本住家附近購入一個約500平方呎單位，打算放租至兒子長大成人。不過兩年後租約期滿，租客搬走，地產經紀游說他放售，「我一看價錢，嘩！可以賣得那麼好，就即刻賣，事實證明人是完全沒有定力的。」原本為兒子將來打算的單位，竟可為他帶來額外收入，賺了首期的雙倍。
之後樓價不斷上升，蔡東豪暫沒有再為兒子買樓，不過為人父親，他也一早為兒子將來打算，準備好兒子的留學基金。兒子現年10歲，蔡東豪覺得外國的教育更適合兒子，打算送他到外國留學，不過他拒做怪獸家長，將來兒子選科及職業等，留待他自己決定，「父母可為子女決定的，隨着他們年紀愈大就會愈少。」
撰文：伍嘉雯
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E7%B2%BE%E6%98%8E%E7%90%86%E8%B2%A1%E3%80%91%E6%A3%84%E9%AB%98%E5%A2%9E%E9%95%B7%E6%B1%82%E7%A9%A9%E5%81%A5-%E8%94%A1%E6%9D%B1%E8%B1%AA%E7%82%BA%E5%AE%B6%E3%80%8C%E8%88%87%E9%8C%A2%E5%B0%8D%E8%A9%B1%E3%80%8D-041653567.html
買樓前的六個考量
【置業安居】買樓前的六個考量 （曾淵滄）
樓價有回穩的現象，於是一些人開始打算買樓投資。不過，筆者依然認為，在現階段買樓投資的風險很大，買樓投資與買樓自住的目的不同。買樓自住只要可以負 擔，有自住的需要就應該買。20年後，供完樓，該樓房就是自己的，有能力的話，還可以提早供完貸款，從此不必擔心住的問題。但是，買樓投資，目的是投資回 報，目前買樓投資的回報很不穩定。
市場土地供應量增
第一項問題是印花稅，目前買樓投資要付雙倍印花稅（DSD），加重成本。而且，三年內賣樓要交額外印花稅（SSD），除非樓花暴升，升幅超過這些額外的印花稅，否則根本無法獲利。
第二項問題是，買樓因為特別印花稅而被綁住3年不能賣，3年後樓房供應比現在多，對樓價而言，是一項壓力，特區政府今年推出的土地招標相當多，包括兩個地鐵 站上蓋的大型住宅發展計劃，3年後就會變成市場上的樓花供應。還有，特區政府也很努力地推動新界東北古洞、元朗洪水橋、大嶼山東涌新市鎮的發展，如果成功 如期推出，3個新市鎮的供應量會非常多，對樓價的壓力就更大。
第三項風險就是樓價上升周期也已經太長太長了。從2003年開始，就是大漲小回，2008年出現過調整，2013年出現過調整，去年9月開始也出現了調整，2008年與2013年的調整都只有1年，如此長的升勢能不能再持續，能持繼3年的上嗎？
樓價仍未轉勢向上
第四項該留意的特點是過去大半年，地產商對樓價後市看得很淡，土地投標的成交價愈來愈低，同是白石角的土地，最新的招標價比去年同期低20%，而樓價沒有20%的調整，土地價格的調整高於樓價的調整說明地產商對樓價的前途不樂觀。
第五項該留意的現象是近兩個月樓價仍未出現顯著的上升現象，只能說是基本穩定而非轉勢，由跌轉升。升勢一日未確認，樓價前景依然不明朗。
第六項該留意的問題是加息問題，目前買樓收租的回報率一般僅2厘，美元無加息的可能，一般預測今年可能再加息兩次。每次0.25厘，那就會吃掉2厘息回報率中的0.5厘。剩1.5厘的回報，降低買樓收租的回報率。
過去，許多人買樓是投機，如果在額外印花稅的壓力之下，買樓只能投資而沒有投機的機會，特別印花稅長達3年，3年的確很長，還是得小心再小心。
作者：曾淵滄
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E3%80%90%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E5%AE%89%E5%B1%85%E3%80%91%E8%B2%B7%E6%A8%93%E5%89%8D%E7%9A%84%E5%85%AD%E5%80%8B%E8%80%83%E9%87%8F-%EF%BC%88%E6%9B%BE%E6%B7%B5%E6%BB%84%EF%BC%89-040718395.html
以理性討論向仇恨政治說不
以理性討論向仇恨政治說不
還有四天，筆者第二最疼愛的國家就要全民投票，決定是否從過去43年一直唇齒相依關係的歐盟抽身而出。雖然，自從畢業及工作了幾年後，筆者早已是英倫三島的稀客；但始終，當年求學以及工作時期在當地認識的交心好友，當然還有英超足球，都讓筆者不時關心這個國家的近況。宏觀來說，在歐債危機後，民意大比數支持財政緊縮的英國，相對一味民粹、重私利而輕國民整體利益的法國動輒罷工（懶理正值歐洲之星的乘搭高峰期，還是歐洲國家盃），或者之前發生暴動的比利時；英國向來顯得較為成熟理智，顧全大局，所以筆者時常以英國的社會及經濟表現，作為西方政治體制盛衰的寒暑表。
事實上，這個筆者時刻關注的國家，直至上星期，似乎一直在歐洲都顯得一枝獨秀：失業率只有5％，比歐盟整體水平要低一半，而大部分社會經濟指標都相對良好。近日在倫敦西區（West End）連場爆滿剛上演的哈利波特續集音樂劇，更為這個國際都會的動人魅力，再添一筆。
直至上周，筆者參加了一個Brexit論壇，英國人佔95％以上。席間，講者和聽眾討論了很多假若英國一旦脫歐，可能出現的情景。其中，令筆者甚為詫異的，是民調幾個月前顯示只有10％的英國人熱衷的議題（贊成及反對），只能感染到另外15％市民產生興趣，但絕大多數（75％）英國人卻表示「不太在乎」（don't care）。本來，這些數字顯示這香港論壇應該相當冷靜、學術，甚至抽離；然而，論壇上辯論之激烈，幾乎令筆者覺得正身處直播英超賽事的酒吧，以為雙方準備隨時大打出手！
其中一位似乎是來自法律界大行的高級合夥人，認為脫歐可以為英國帶來更大自由度，例如與一些正快速增長的貿易夥伴加強商經合作，並且不用再被增長緩慢、僵化死板的歐盟拖著英國後腿；另一位來自蘇格蘭的參加者對此觀點馬上表示支持，並指蘇格蘭應盡快舉行另一次「蘇獨公投」同樣地擺脫英國的控制！
此時，一位在攝氏30多度的炎熱天氣，仍然穿著全套「三件頭」西裝（加上袋巾），看似是企業行政總裁的男士發言。他提醒在場的各位，幾百年前，英國只是很多個不同的村落（villages），後來村落合併成為郡（counties），再由郡到國家（countries），最後才有今天的歐盟。他解釋說，一個村落不會因為自己村相比鄰村優勝，便輕言「脫郡」；因此，現在正是我們需要讓年輕一代明白「包容社會」（inclusive society）的重要性，而非狹隘地支持「光榮地與世隔絕」（splendid isolation）的時候。筆者實在難以想像，形象向來保守冷靜的在港英國人，會鬧得如此面紅耳赤--甚至之前的世界盃中，當英格蘭國家隊比賽時也未曾見過。
幾晚之後，英國工黨下議院議員考克斯（Jo Cox）被冷血槍殺。考克斯年僅41歲、育有一子一女，是英國政黨中急促冒起，努力推動正面改變的新星。她的離世令筆者深切體會到，本來應是關於社會民生前路方向的嚴肅討論，可以如何在個別為達至其政治目的，煽動仇恨和恐懼的政客及他們的極端口號和指控中嚴重地扭曲、變質！其中，有政客指由於土耳其即將加入歐盟，只有6,500萬人口的英國將被7,600萬土耳其人湧往英國淹沒，便是其中一政客為求達到其政治目的而強詞客嚇人的一例。但事實上，近年移民人數相對另外一些大國其實不多，而且從歐盟移入的人數更是小於整體的一半。而多年的大學研究也指出英國的social cohesion（社會團結）做得很好，多元文化成功紥根。
所以，英揆卡梅倫在這幾天亦提醒政客，「政治應該服務大眾，而非政客」（Politics is about serving others not politicians themselves）；並讚揚考克斯正是政黨楷模，說明「政治家的確可以為人類作出正面貢獻」（politicians can work for the good of mankind）。對筆者而言，這位有盡最高尚最純真理想的才女甘願走進黑暗的政治圈來改變社會、服務市民，但卻慘遭毒手而隕落的政黨新星最偉大之處，在於她面對最困難的課題時，會客觀並熱切地向市民解釋一切（explain with passion）；而當面對持不同見解的人時，她會尊重對方、以理服人（discuss with respect）。她從沒有討厭、沒有製造仇恨，一切都對事不對人。
看來，這個本來因近8成市民都不關心、炒不起的議題，因政客的極端主張和想法而「劣質化」，超越了文明的底線，英國國民最終應該會因此而「撥亂反正」。反而這邊廂的香港面對類似的困境，卻不容樂觀：過往幾個月，無中生有、未審先判、凡事放大及政治化的事件層出不窮，機場事件，到書店羅生門等，都似乎指出，選舉季節雖還未到，任何事情卻都已有陰謀論的身影，有如家中「老爺」還未斷氣，子女已經為爭家產而鬥個你死我活！
筆者寄望，英國國民會在未來幾天醒起來，冷靜審視數據事實，並重新憶起何事何物令英國偉大一時（what makes Britain great），為其國家作出明智決定之餘；亦盼望港人終於會感到「陰謀論疲累」（conspiracy fatigue），以理性討論向仇恨政治？不，重新聚焦關乎香港老中青三代福祉的經濟、社會、民生議題。
盛衰關鍵 林奮強http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/internationalaffairs/lamfankeung/40096
還有四天，筆者第二最疼愛的國家就要全民投票，決定是否從過去43年一直唇齒相依關係的歐盟抽身而出。雖然，自從畢業及工作了幾年後，筆者早已是英倫三島的稀客；但始終，當年求學以及工作時期在當地認識的交心好友，當然還有英超足球，都讓筆者不時關心這個國家的近況。宏觀來說，在歐債危機後，民意大比數支持財政緊縮的英國，相對一味民粹、重私利而輕國民整體利益的法國動輒罷工（懶理正值歐洲之星的乘搭高峰期，還是歐洲國家盃），或者之前發生暴動的比利時；英國向來顯得較為成熟理智，顧全大局，所以筆者時常以英國的社會及經濟表現，作為西方政治體制盛衰的寒暑表。
事實上，這個筆者時刻關注的國家，直至上星期，似乎一直在歐洲都顯得一枝獨秀：失業率只有5％，比歐盟整體水平要低一半，而大部分社會經濟指標都相對良好。近日在倫敦西區（West End）連場爆滿剛上演的哈利波特續集音樂劇，更為這個國際都會的動人魅力，再添一筆。
直至上周，筆者參加了一個Brexit論壇，英國人佔95％以上。席間，講者和聽眾討論了很多假若英國一旦脫歐，可能出現的情景。其中，令筆者甚為詫異的，是民調幾個月前顯示只有10％的英國人熱衷的議題（贊成及反對），只能感染到另外15％市民產生興趣，但絕大多數（75％）英國人卻表示「不太在乎」（don't care）。本來，這些數字顯示這香港論壇應該相當冷靜、學術，甚至抽離；然而，論壇上辯論之激烈，幾乎令筆者覺得正身處直播英超賽事的酒吧，以為雙方準備隨時大打出手！
其中一位似乎是來自法律界大行的高級合夥人，認為脫歐可以為英國帶來更大自由度，例如與一些正快速增長的貿易夥伴加強商經合作，並且不用再被增長緩慢、僵化死板的歐盟拖著英國後腿；另一位來自蘇格蘭的參加者對此觀點馬上表示支持，並指蘇格蘭應盡快舉行另一次「蘇獨公投」同樣地擺脫英國的控制！
此時，一位在攝氏30多度的炎熱天氣，仍然穿著全套「三件頭」西裝（加上袋巾），看似是企業行政總裁的男士發言。他提醒在場的各位，幾百年前，英國只是很多個不同的村落（villages），後來村落合併成為郡（counties），再由郡到國家（countries），最後才有今天的歐盟。他解釋說，一個村落不會因為自己村相比鄰村優勝，便輕言「脫郡」；因此，現在正是我們需要讓年輕一代明白「包容社會」（inclusive society）的重要性，而非狹隘地支持「光榮地與世隔絕」（splendid isolation）的時候。筆者實在難以想像，形象向來保守冷靜的在港英國人，會鬧得如此面紅耳赤--甚至之前的世界盃中，當英格蘭國家隊比賽時也未曾見過。
幾晚之後，英國工黨下議院議員考克斯（Jo Cox）被冷血槍殺。考克斯年僅41歲、育有一子一女，是英國政黨中急促冒起，努力推動正面改變的新星。她的離世令筆者深切體會到，本來應是關於社會民生前路方向的嚴肅討論，可以如何在個別為達至其政治目的，煽動仇恨和恐懼的政客及他們的極端口號和指控中嚴重地扭曲、變質！其中，有政客指由於土耳其即將加入歐盟，只有6,500萬人口的英國將被7,600萬土耳其人湧往英國淹沒，便是其中一政客為求達到其政治目的而強詞客嚇人的一例。但事實上，近年移民人數相對另外一些大國其實不多，而且從歐盟移入的人數更是小於整體的一半。而多年的大學研究也指出英國的social cohesion（社會團結）做得很好，多元文化成功紥根。
所以，英揆卡梅倫在這幾天亦提醒政客，「政治應該服務大眾，而非政客」（Politics is about serving others not politicians themselves）；並讚揚考克斯正是政黨楷模，說明「政治家的確可以為人類作出正面貢獻」（politicians can work for the good of mankind）。對筆者而言，這位有盡最高尚最純真理想的才女甘願走進黑暗的政治圈來改變社會、服務市民，但卻慘遭毒手而隕落的政黨新星最偉大之處，在於她面對最困難的課題時，會客觀並熱切地向市民解釋一切（explain with passion）；而當面對持不同見解的人時，她會尊重對方、以理服人（discuss with respect）。她從沒有討厭、沒有製造仇恨，一切都對事不對人。
看來，這個本來因近8成市民都不關心、炒不起的議題，因政客的極端主張和想法而「劣質化」，超越了文明的底線，英國國民最終應該會因此而「撥亂反正」。反而這邊廂的香港面對類似的困境，卻不容樂觀：過往幾個月，無中生有、未審先判、凡事放大及政治化的事件層出不窮，機場事件，到書店羅生門等，都似乎指出，選舉季節雖還未到，任何事情卻都已有陰謀論的身影，有如家中「老爺」還未斷氣，子女已經為爭家產而鬥個你死我活！
筆者寄望，英國國民會在未來幾天醒起來，冷靜審視數據事實，並重新憶起何事何物令英國偉大一時（what makes Britain great），為其國家作出明智決定之餘；亦盼望港人終於會感到「陰謀論疲累」（conspiracy fatigue），以理性討論向仇恨政治？不，重新聚焦關乎香港老中青三代福祉的經濟、社會、民生議題。
盛衰關鍵 林奮強http://lifestyle.etnet.com.hk/column/index.php/internationalaffairs/lamfankeung/40096
2016年6月10日 星期五
要拿捏點樣做一個好男人，其實係一門好高深既學問。
三十幾歲人，出左黎社會工作十幾年，身邊一班朋友個個都撈得風生水起，響工作上如魚得水，遇神殺神，遇佛殺佛，偏偏響呢段時間，見得最多既就係兩公婆成日為左啲無謂野鬧交，搞到家嘈屋閉。
我一直認為，權力令人腐敗，更加會讓人性扭曲。阿文響公司裡面一人之下，萬人之上，對於工作非常之認真，對下屬佢亦非常之嚴格。基本上佢每落一個簡單決定已經係幾百萬既交易，同佢做野既同事冇返咁上下醒目都會因為做唔掂而辭職或者係被辭職。
好自然，放工後既阿文對太太亦如對下屬般相對嚴格。
有一次阿文抱住個仔入商場行街，佢老婆唔記得主動開門已經被阿文破口大罵，鬧老婆唔醒目，唔主動開門；老婆唔記得帶鎖匙返唔到屋企，阿文就鬧老婆蠢同冇記性；老婆問佢工作上既事情，想了解多啲，阿文就會同老婆講「講你都唔明」。
星期日同阿文一家人食飯，阿文個仔將枱上面既碗碟全部打爛晒落地，阿文見到又係咁鬧老婆冇睇住個仔，佢老婆就好無奈咁默默忍受。
我拉阿文去一邊，問佢點解要咁惡對阿嫂，阿文就話老婆唔醒目，成舊飯咁成日做錯野。我同阿文講：「你老婆唔係你既下屬，亦都唔係你既出氣袋，既然你講到自己咁醒，你做咩唔一早提佢，又或者你唔親自教佢點做？好似頭先小朋友打爛碗碟咁，其實你都有部份責任，點解只有你鬧阿嫂，唔係阿嫂鬧你？」說畢，阿文無言。
返回座位，阿文思考了片刻，佢用行動證明左自己既改變，有餸到就夾餸俾老婆食，有時間就幫手餵個仔食飯，等老婆可以休息，阿嫂見到就好溫馨咁笑左一下。
兩公婆又好，男女朋友又好，我從來覺得要一段關係要幸福持久，雙方一定要互相尊重同體諒，更重要既係當唔開心既時候要主動講出內心既感受，而唔係自己一個人默默承受。
真正鍾意你既人，一定會顧及你既感受，佢會care你，不過可能唔記得左點做同表達，做老婆既一定要將佢帶返正途，唔好俾工作令佢迷失心智。
以前既香港，大男人係代表心智唔成熟兼夾自私自利；
而家既香港，大男人係代表心智成熟兼夾可以俾家人倚賴。
而家既香港，大男人係代表心智成熟兼夾可以俾家人倚賴。
「經理成日響房入面都唔知搞乜？」
呢個問題好多打工仔想問但係又唔敢問，如果同事問我呢句說話，我會好直接答佢：「我冇野做，啲野你搞掂得啦！」
我成日覺得一個管理層對於前線工作，唔應該干涉太多，唔係話唔理，而係有時候適度既寬鬆可以俾同事發揮，等佢地獲得工作上面既滿足感，就算就錯野俾客投訴都好，我心裡面已經一早有個預算，點投訴都唔死得人。
要成為一個出色同讓人心服口服既管理層，要既並唔係勤力，而係要用方法令到下屬比自己更加勤力，如果經理仲忙過下屬，我反而覺得呢啲叫做管理不善，冇適度發揮同事潛力。基本上每一個我工作既地方，我都係好Ｌ得閒，每日上網覆電郵，同VIP講下電話咁又一日，基本上其他工作都係交俾下屬搞掂，而出色既下屬亦都要靠自己煉成。
每個同事入職之前，我都有幾句說話會同佢地講：
1. 學無前後，達者為先
2. 只要肯付出，必定會有回報
3. 不恥下問，學到幾多野睇自己
4. 對外不亢不卑，對內互相尊重
每個同事基本上我都會親自教導佢地一次，去評估一下佢地既專長同工作能力，有啲人可能吹水好叻，有啲人文件處理做得好好，有啲人可能得過且過，總之目的就係盡可能放大佢地既優點，改善佢地既缺點。
開會期間，我會盡可能就每一個投訴做個案分析，講解自己既處理手法俾佢地參考，同時間分享自己以前既工作經驗，等佢地可以盡量響短時間裡面吸取更多知識。
同事覺得跟我做野有野學就留低繼續做，做得好，自然好快就升職加薪。亦因為有一個良好既工作氣氛，下屬唔會卸膊，反而希望主動跟進解決難題，爭取表現，一個良性循環就係咁樣煉成。
久而久之，個個同事俾我訓練到「遇神殺神，遇佛殺佛」，而我就變成咩都唔駛做。
朋友有一日黎辦公室探我，佢見我咁得閒，開玩笑問我返工好似唔駛理野咁，我好認真咁答返佢：
「我唔係咩都唔理，而係我信得過佢地。」
https://www.facebook.com/yungchoi2012/posts/389906894466321:0
無論職場家庭育兒都可以參考以上文章
呢個問題好多打工仔想問但係又唔敢問，如果同事問我呢句說話，我會好直接答佢：「我冇野做，啲野你搞掂得啦！」
我成日覺得一個管理層對於前線工作，唔應該干涉太多，唔係話唔理，而係有時候適度既寬鬆可以俾同事發揮，等佢地獲得工作上面既滿足感，就算就錯野俾客投訴都好，我心裡面已經一早有個預算，點投訴都唔死得人。
要成為一個出色同讓人心服口服既管理層，要既並唔係勤力，而係要用方法令到下屬比自己更加勤力，如果經理仲忙過下屬，我反而覺得呢啲叫做管理不善，冇適度發揮同事潛力。基本上每一個我工作既地方，我都係好Ｌ得閒，每日上網覆電郵，同VIP講下電話咁又一日，基本上其他工作都係交俾下屬搞掂，而出色既下屬亦都要靠自己煉成。
每個同事入職之前，我都有幾句說話會同佢地講：
1. 學無前後，達者為先
2. 只要肯付出，必定會有回報
3. 不恥下問，學到幾多野睇自己
4. 對外不亢不卑，對內互相尊重
每個同事基本上我都會親自教導佢地一次，去評估一下佢地既專長同工作能力，有啲人可能吹水好叻，有啲人文件處理做得好好，有啲人可能得過且過，總之目的就係盡可能放大佢地既優點，改善佢地既缺點。
開會期間，我會盡可能就每一個投訴做個案分析，講解自己既處理手法俾佢地參考，同時間分享自己以前既工作經驗，等佢地可以盡量響短時間裡面吸取更多知識。
同事覺得跟我做野有野學就留低繼續做，做得好，自然好快就升職加薪。亦因為有一個良好既工作氣氛，下屬唔會卸膊，反而希望主動跟進解決難題，爭取表現，一個良性循環就係咁樣煉成。
久而久之，個個同事俾我訓練到「遇神殺神，遇佛殺佛」，而我就變成咩都唔駛做。
朋友有一日黎辦公室探我，佢見我咁得閒，開玩笑問我返工好似唔駛理野咁，我好認真咁答返佢：
「我唔係咩都唔理，而係我信得過佢地。」
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無論職場家庭育兒都可以參考以上文章
2016年6月6日 星期一
食咗檸檬都唔知？5種被拒絕嘅暗示
去到今時今日，仲有冇人話女仔一定要被動，唔可以主動出擊追男仔？如果你仍然抱有呢種心態，咁呢篇文唔會啱你睇，可以出返出去慳番5分鐘。當然，我指嘅女追男都係指慢慢從朋友開始入手，今男方開始Get到妳對佢都有心意，因為有時候男仔仲怕醜過女仔，如果無女仔一啲明示暗示推佢一把，真係踢極都唔郁㗎！不過，如果男方都有意思，就當然順理成章可以一齊發展落去睇下夾唔夾到，但有時候可能男方已經落晒閘，暗示同妳無可能，如果妳呢個時候仲唔醒水，覺得「佢可能係怕醜啫」，仲要唔知情識趣咁繼續主動落去，就恐怕會被人冠上「死纏爛打」嘅污名喇！有風度嘅男仔為保女士面子，通常唔會直接話妳知無行，但如果佢哋有做過以下幾個行為，妳就知妳已經「被拒絕」喇傻豬！
已讀不回
如果啱啱認識，好自然會用Whatsapp傾下計，但如果妳發現每次都係要由妳自己開始先，而對方只回一、兩句就唔覆，好明顯就無興趣啦；另外如果係同事，佢只覆公司事唔覆私人事就更加明顯地話妳知「我只係想同妳有同事關係咋」。
「好呀再約」
如果妳係直接主動型，唔浪費時間直接約佢去食個飯或者睇套戲，作為有風度嘅男士，斷估唔會一口拒絕：「唔去。」但為咗令妳好落台，通常會應承，不過唔會主動定日子，只會話「再約」，如果妳提出日子，佢就會再推「我睇下啲時間先。」總之諸多推搪，拖延戰術。
放飛機
好喇，就算佢真係拖無可拖而應承咗，同妳約定好，但好可能喺約會前幾日就會忽然話妳知佢臨時有要事，需要改期，然後又重覆上面第二點咁不斷Loop；第一次就話可能真係有要事，連續第二次會唔會太啱呀？！
唔收禮物
呢樣嘢真係玩死唔少女仔，因為好多時候妳準備好禮物，都未去到手織頸巾、DIY飯盒呢類「隆重禮物」，可能只不過係一個10蚊20蚊嘅扭蛋，如果對方都婉拒唔收，唔係代表佢有風度唔貪心，係代表佢唔想妳抱有任何希望咋。
朋友放風
妳經常有意無意之間會聽到佢話已經有心儀對象，又或者聽到佢話目前唔想拍拖、事業為重之類嘅說話，妳以為真係咁啱聽到咩？少年妳太年輕了，其實係佢意識到妳有意思，所以晨早放定風畀妳知，等妳知難而退咋
(以上文章男女都岩)
已讀不回
如果啱啱認識，好自然會用Whatsapp傾下計，但如果妳發現每次都係要由妳自己開始先，而對方只回一、兩句就唔覆，好明顯就無興趣啦；另外如果係同事，佢只覆公司事唔覆私人事就更加明顯地話妳知「我只係想同妳有同事關係咋」。
「好呀再約」
如果妳係直接主動型，唔浪費時間直接約佢去食個飯或者睇套戲，作為有風度嘅男士，斷估唔會一口拒絕：「唔去。」但為咗令妳好落台，通常會應承，不過唔會主動定日子，只會話「再約」，如果妳提出日子，佢就會再推「我睇下啲時間先。」總之諸多推搪，拖延戰術。
放飛機
好喇，就算佢真係拖無可拖而應承咗，同妳約定好，但好可能喺約會前幾日就會忽然話妳知佢臨時有要事，需要改期，然後又重覆上面第二點咁不斷Loop；第一次就話可能真係有要事，連續第二次會唔會太啱呀？！
唔收禮物
呢樣嘢真係玩死唔少女仔，因為好多時候妳準備好禮物，都未去到手織頸巾、DIY飯盒呢類「隆重禮物」，可能只不過係一個10蚊20蚊嘅扭蛋，如果對方都婉拒唔收，唔係代表佢有風度唔貪心，係代表佢唔想妳抱有任何希望咋。
朋友放風
妳經常有意無意之間會聽到佢話已經有心儀對象，又或者聽到佢話目前唔想拍拖、事業為重之類嘅說話，妳以為真係咁啱聽到咩？少年妳太年輕了，其實係佢意識到妳有意思，所以晨早放定風畀妳知，等妳知難而退咋
(以上文章男女都岩)
2016年6月5日 星期日
匯豐大班的訓示
我說的匯豐大班不是這一任的大班，是前幾任的大班。照規矩，我應該說是前任大班，或前大班。但是，此大班對匯豐影響深遠，在許多人（包括我在內）心目中一 直是大班，沒有過氣的感覺，所以容許我在此文中稱呼他為匯豐大班，故意把「前」這個字拿掉。
這個大班就是大名鼎鼎的浦偉士（Sir William Purves），早幾年退休，現在住在英國頤養天年。他在任之際，正是匯豐面臨不少動盪的時代，最轟動的是把匯豐的總部遷到英國倫敦，匯豐銀行的股票從此變為匯豐控股（00005）的股票。遷移總部如此石破天驚的舉措，能夠擺平四方八面的壓力，殊不簡單。
但是我今天講起這位大班，不是跟這些大動作有關。我倒是想講他在任的時候，經常給高層的一些訓示，至今難忘，甚至當作箴言。如果不說出來，很可能從此湮沒，以後做銀行的人根本不知道他的真知灼見。
大班稱謂不容亂叫
大班是外邊人對董事長的俗稱，但是匯豐裏面沒有人會稱呼他為大班，一般同事稱呼他為董事長，但是高層就有資格用簡名來稱呼他。有兩點值得注意，第一，怎樣才算高層並沒有一個絕對的說法，有時候有人自抬身價，把自己當高層，叫董事長就叫簡名。叫出口就知道不妥，但是沒機會改口，有點瘀。第二，甚麼叫簡名？比如說，他的名字叫William，但是簡名叫Willie。你就不該叫他William，要叫他Willie，好像很親密，不是人人敢叫。如果是名高層，不叫他簡名也不行，否則見外。
這簡名甚麼時候能用，不能瞎猜，更不能亂叫。有些人心虛，不敢直接叫他簡名，反而畫蛇添足，叫他「Mr. Willie」，在簡名前面加個「先生」，應該不會錯吧！夠親密，又是尊敬。但是這樣稱呼不倫不類，既然是高層，就該照規矩稱他為Willie。說時容易，做時難。當年經常看到不高不低的同事拿捏不好，鬧笑話。
怎樣才算高層？有一種說法。只要某人自動被邀參加董事長每月主持的高層早禱，就知道自己入圍了。到了會場，看到別人，才知道誰已經入圍。早禱就是當年高層商量大事的非正式會議，彼此以簡名相稱，自此之後才算高層，彼此間有默契。
這個非正式的會議是董事長訓示的場合，一般一小時左右。董事長發問，被問到的人就回答，回答完畢，他給訓示，是整個會議的高潮。不管是誰，不管怎麼回答，都會給他看出一些破綻，接着就單刀直入，一點不客氣，說是訓示，其實就是訓話。人人有份，個個精采。
放貸容易吸存款難
如果把他的訓話做統計，我相信說得最多的那句話，肯定是「做銀行，靠做存款。」換句話說，做銀行不是靠做貸款。他會補充，做貸款誰不會做？做存款才是真功 夫。有的人儲錢準備結婚用，有的人儲錢是留給孩子升學用，有的人儲錢留下來等退休用，能夠讓他們的錢都放在我們這裏才是真功夫。放貸反而容易，說一句話， 馬上有人上門借錢。
做銀行靠存款來支撐增長，不是靠貸款來充場面。他最看重存貸比，稍微高一點，肯定有高層受到訓話。聽得多他的話，自然記在腦子裏。後來在不同的時間，證明他的話一點沒錯，沒有雄厚的存款，肯定跨不過難關。但是，今天的銀行，不少想的是如何快速增長貸款、增加收入，卻忘記銀行的基本原則，先吸收存款才放款，也就是先穩守，才進攻。
大班的訓示歷久彌新，奈何今天有些銀行高層不把它當一回事。
這個大班就是大名鼎鼎的浦偉士（Sir William Purves），早幾年退休，現在住在英國頤養天年。他在任之際，正是匯豐面臨不少動盪的時代，最轟動的是把匯豐的總部遷到英國倫敦，匯豐銀行的股票從此變為匯豐控股（00005）的股票。遷移總部如此石破天驚的舉措，能夠擺平四方八面的壓力，殊不簡單。
但是我今天講起這位大班，不是跟這些大動作有關。我倒是想講他在任的時候，經常給高層的一些訓示，至今難忘，甚至當作箴言。如果不說出來，很可能從此湮沒，以後做銀行的人根本不知道他的真知灼見。
大班稱謂不容亂叫
大班是外邊人對董事長的俗稱，但是匯豐裏面沒有人會稱呼他為大班，一般同事稱呼他為董事長，但是高層就有資格用簡名來稱呼他。有兩點值得注意，第一，怎樣才算高層並沒有一個絕對的說法，有時候有人自抬身價，把自己當高層，叫董事長就叫簡名。叫出口就知道不妥，但是沒機會改口，有點瘀。第二，甚麼叫簡名？比如說，他的名字叫William，但是簡名叫Willie。你就不該叫他William，要叫他Willie，好像很親密，不是人人敢叫。如果是名高層，不叫他簡名也不行，否則見外。
這簡名甚麼時候能用，不能瞎猜，更不能亂叫。有些人心虛，不敢直接叫他簡名，反而畫蛇添足，叫他「Mr. Willie」，在簡名前面加個「先生」，應該不會錯吧！夠親密，又是尊敬。但是這樣稱呼不倫不類，既然是高層，就該照規矩稱他為Willie。說時容易，做時難。當年經常看到不高不低的同事拿捏不好，鬧笑話。
怎樣才算高層？有一種說法。只要某人自動被邀參加董事長每月主持的高層早禱，就知道自己入圍了。到了會場，看到別人，才知道誰已經入圍。早禱就是當年高層商量大事的非正式會議，彼此以簡名相稱，自此之後才算高層，彼此間有默契。
這個非正式的會議是董事長訓示的場合，一般一小時左右。董事長發問，被問到的人就回答，回答完畢，他給訓示，是整個會議的高潮。不管是誰，不管怎麼回答，都會給他看出一些破綻，接着就單刀直入，一點不客氣，說是訓示，其實就是訓話。人人有份，個個精采。
放貸容易吸存款難
如果把他的訓話做統計，我相信說得最多的那句話，肯定是「做銀行，靠做存款。」換句話說，做銀行不是靠做貸款。他會補充，做貸款誰不會做？做存款才是真功 夫。有的人儲錢準備結婚用，有的人儲錢是留給孩子升學用，有的人儲錢留下來等退休用，能夠讓他們的錢都放在我們這裏才是真功夫。放貸反而容易，說一句話， 馬上有人上門借錢。
做銀行靠存款來支撐增長，不是靠貸款來充場面。他最看重存貸比，稍微高一點，肯定有高層受到訓話。聽得多他的話，自然記在腦子裏。後來在不同的時間，證明他的話一點沒錯，沒有雄厚的存款，肯定跨不過難關。但是，今天的銀行，不少想的是如何快速增長貸款、增加收入，卻忘記銀行的基本原則，先吸收存款才放款，也就是先穩守，才進攻。
大班的訓示歷久彌新，奈何今天有些銀行高層不把它當一回事。
資深投資者陳清白：樓未跌完 儲現金等入市
新盤低價開賣，樓市經歷多月寒冬後略為回暖，不少準買家心癢癢入市。於投資物業市場打滾逾30年，外號「白旋風」、人稱「炮哥」的資深投資者陳清白，坦言過去幾年人們中了「樓毒」，「他們以為買樓一定賺，認為有買貴、冇買錯，更相信隨時入市也沒問題。」他認為樓價仍未跌完，苦勸準買家先忍手為上，現階段宜儲定現金等待未來入市機會。
過去數月，發展商以低價、高成數按揭及新增優惠推新盤奏效，買家入市步伐明顯加快，以低於市價開售的會德豐地產（00020）將軍澳SAVANNAH成為大贏家，於短短9天間累售472伙，佔推出單位達80%，為今年初以來累積售出單位數量最多的新盤。剛於上周推出高達樓價八成一按兼免壓力測試的嘉里（00683）旗下屯門滿名山，新按揭優惠刺激該盤於上周日（22日）單位沽出39個單位。發展商為旗下新盤各師各法，務求清貨為上，成功吸引等待多時的用家入市。
新盤存貨多 值博率不高
早於數年前已預言新盤將愈賣愈平的陳清白，指最近新盤價看似較以前便宜，但值博率不高。「人們見到氣氛好，見到售樓處人頭湧湧，怕自己蝕底而買，我覺得他們應該冷靜些。」他表示，發展商近數年積存了很多住宅存貨，相信未來新樓樓價將更抵買。「最近價錢也好像低了，但其實樓價只是回到較正常的水平，看真點並不算便宜，反而二手市場買到平貨的機會較大。」
炮哥又指，不少發展商為新盤買家提供二按，部分新盤可承造高達九成按揭，目的只為吸引用家入市，但要緊記的是，如買家採用高成數按揭，樓價稍為跌一跌，物業就很易變成負資產。「緊記二按的利息其實不平，可能有些人以為只需要付一成首期，就買到新盤單位很輕鬆。但其實你之後要供九成樓價，要衡量之後你的工作是否穩定，這是十分重要，不要見到人買你就要買。」陳清白不建議購入新盤的另一個原因，是管理費甚高，「管理費長期計算其實好『襟計』，同時不少新盤都採黑廁間隔，我對此是十分抗拒。」
「這3至5年買新樓的人，輸的機會較大，尤其是買豪宅，當時的溢價甚高，但租金回報實在太低，計入管理費、差餉，租金回報只有1厘左右，根本唔岩數，你說樓價怎樣會升？」他舉例指，9年前大坑某個樓盤開售，當時買家如購入該盤一手單位，到今時今日沽出單位還要輸錢；反觀如果買家於上述期間買入二手單位，一般都可以賺錢。炮哥對新盤「耍手擰頭」，皆因他於1997年的金融風暴中曾元氣大傷。
經濟環境差 豪宅最受壓
早於八十年代初已開始涉足投資物業的陳清白，是地產界的老行尊，經營地產代理起家，其後全力投入炒樓行列，在1997年前樓市高峰期，他投資過的單位動輒數百個，一度坐擁近50個住宅物業。他當年購入新盤、豪宅物業時出手甚快，有如狂風掃落葉，因此被市場冠以「白旋風」的稱號。
惟於1997年後期金融風暴爆發，樓價暴跌，當時他曾持有逾10個北角港運城約900平方呎的單位，每個單位原以4萬元租出，其後租金跟隨樓價大跌，租金最低曾一度大跌至1.3萬元，每月要拿出大量現金倒貼供樓，最後惟有忍痛離場。於1997年至2003年7年間樓市大跌浪中，陳清白損失甚大。
經此一役，陳清白苦笑指自己已「被廢武功」，親身經歷過樓市暴跌七成的慘況，令他領悟到樓市的風險，近年轉為買入細價樓收租為主。「我自己遇過樓價跌七成，現在樓價只是跌了一成多，我覺得樓價未跌夠，現時入市與否，都要你自己去衡量。在我的角度，我相信未來持有現金的人話事機會更大，現在儲定現金等待機會吧。」他表示，樓價已升了10多年，樓價於去年9月才開始轉勢下跌，目前樓價只是跌了數個月，加上香港經濟環境轉差，除失業率有上升趨勢，香港經濟重要支柱︰零售業及旅遊業在同步收縮，相信樓價起碼要再調整2至3年。
「由於買樓成本甚高，投資者現在不會入市了。一個沒有投資者、只有用家的市場，成交量會有多少？如果之後推出的新盤愈來愈多，樓價愈跌愈平，用家就會不敢買樓。投資者不入市的話，樓市都好難升。」一眾住宅中，他對豪宅前景最為看淡。他解釋，很多豪宅業主都是做生意，並將單位按給銀行套取資金，假如他們的生意出現問題，市場隨時出現大量豪宅銀主盤，故他認為未來數千萬元的豪宅樓價最具壓力。
買樓自住者 二手勝新樓
陳清白於訪問中多次強調，市民現階段根本不用急於買樓，特別是資金不是太鬆動的人士，可趁租金下調先租樓，靜待未來入市時機。對於一些較有鬆動資金，想有個固定居所的人士，他建議只有300、400萬元的細價樓才勉強可考慮購入，大前題是要低於市價。他解釋，目前細價樓300、400萬元的住宅租金未有跌太多，普遍租金回報達3厘或以上水平。「細價樓就像麵包般，大家都需要食。」他更以蟲草及雞骨草比喻大價樓及細價樓：「近年蟲草價錢大跌三成，但雞骨草價錢不會跌得太多。」
他認為二手市場尋找合價的心頭好遠比新盤機會大，「如果你把握機會的話，可趁業主買了新樓後急於放售自住二手單位套現，就可能有機會『趁佢病要佢命』，將價錢壓低些。因為現在二手業主要賣樓也較困難，很多業主其實口硬心軟，暗地急於賣樓，卻開價甚高，只要你夠膽還下價，真的有可能成功。」隨着樓市轉勢，近月銀主盤數目明顯增加，炮哥估計銀主盤會陸續有來，「會有些像1997年的情況，如果你憧得把握機會，不排除會找到比市價還要平的銀主盤單位，因此你可以等待一下。」
炮哥親授入市技巧
炮哥作為資深投資者，多年來閱盤無數，他建議準買家應靜待入市時機。假如未來入市時機來臨，準買家應如何挑選心頭好？炮哥作出以下建議：
1. 入市前應有那些準備？
入市前應緊記要多看幾個樓盤及單位，分析一下物業的成交。他表示，市場上有些成交是真，有些是假，「市場一出現新高成交，你就以此作指標，真的『死左都唔知咩事』；同時也留意整體經濟大氣候的情況。
2. 購入大型屋苑單位較保值嗎？
一般人買樓投資均會選購大型屋苑，但炮哥認為於大型屋苑中較難找到筍價盤，他指出，大型屋苑單位回報率相對不太高，同時成交透明度較高，準買家未必能用低價購入，「但當樓價下跌，跌又跌得最快，因為屋苑的伙數可能近萬個，可能有很多業主同時想沽樓，你不想減價賣，也會有其他業主搶着減價賣樓。」
3. 如要入市，應如何挑選物業？
炮哥認為，香港地方細，近地鐵的樓盤就值得考慮，尤其是新界區，鄰近鐵路的物業一定較好，因為新界住宅供應量實在太多，買位置較好的物業較着數。「很多人指定要在某個地區找物業，其實你要周圍比較，不然很易中招，好易買貴樓，其實可以睇多些，到不同地區比較一下，不用指定要買一個地方。」
4. 如真的急於入市，那些地區的新盤可以考慮？
炮哥認為目前將軍澳的新盤樓價勉強可接受，惟該區供應量實在太多，有心理準備日後要換樓的話較難沽出單位。「如果你出現了一些狀況，要於短期內賣樓，該區盤源太多，你一定很難於短期內賣出單位。」
5. 哪類型物業最值得投資？
「我較傾向買舊樓，這類物業樓價不貴，購入舊式單幢樓的話，由於成交甚少，對上一宗成交價是多少，也未必能夠查得到，可以用較低價買入；加上回報較高，管理費又平，好彩的話更可以搏收購。」
6. 買家應買已裝修的單位？還是陳舊的單位？
炮哥指，買家睇樓時見到已裝修的物業，要留意是否為炒家持有的化粧樓，「化粧樓即是表面上的功夫，就咁掃上灰水，就咁舖上磚頭，電線、喉管沒有重新舖過。炒家持有的大多數為化粧樓，要降低成本、要賺錢。如果是化粧樓的話，不如自己裝修較穩陣。」
他也提醒準買家不要太相信代理提供的數字，「好多時業主跟買家說用了30萬元裝修，事實上裝修費用可能只是10多萬元。」如何提防化粧樓呢？他提供了一個小貼示：「如果是已裝修的吉屋，機會較大，要小心，已有業主居住的裝修單位穩陣。」
名人理財系列之一：朱慧敏 踏實慳妹 累積財富
提到理財，很多人都會知道要制定進支表、投資不投機、消費量入為出等，說來簡單，實踐起來一點也不易。2004年香港小姐亞軍朱慧敏，小時候生活富足，理財概念不足，直至要出國留學，媽媽要她做財政預算、報告每項生活開支，才上理財第一課。朱慧敏在《愛•回家》中飾演律師尹德如一角深入民心，戲裏的她精明能幹，戲外的她笑言不懂賺大錢，但勝在夠腳踏實地，平日生活相當環保節儉，不穿名牌又愛到深水埗買珠仔自己做裝飾。除演藝工作外，她近年也努力學投資、做生意，多方面增加收入，深信力不到不為財，努力工作和理財，財富自會積少成多。
投資篇: 租樓昂貴 決心置業
「你不理財，財不理你」，朱慧敏剛加入娛樂圈時工作繁忙，那時即使繼承了媽媽一大筆遺產，也沒有時間去管理和投資，她笑言，「如果我當時識得好好運用這筆錢，現在身家起碼都有2,000萬！」
朱慧敏2004年當選港姐亞軍後不久，媽媽便患癌去世，當時只有23歲的她，承繼了媽媽在百德新街一個唐樓單位，不過她很快便將單位賣出，套現近500萬元，「媽媽在那間屋患病及去世，我想換個新環境。」
初出社會工作，又一下子多了一大筆財富，不少人立即聯想到投資、買樓，不過她坦言當時只有迷茫，「拎住筆錢唔知點算好，一點都不快樂，還患上抑鬱症。」她沒有後悔賣出單位套現，反而為沒有善用這筆錢而感到可惜，「如果當時識運用，買第二間屋，現在應該都會升。」不過她將時間和精神都放在事業上，然後一直用這筆錢租屋，後來2008年金融海嘯，她覺得持有現金才有安全感，又一次錯過買樓時機，「當大家蝕錢時，我就手持數百萬，但都沒有買，錯過了低位。」
望再置業 自住+收租
她沒想到在金融海嘯後，樓價幾乎一直向上，「金融海嘯時沙田第一城約100萬元，河畔花園110萬元，但去年已升到400萬元。」工作多年，她意識到與其再租屋幫業主供樓，不如自己買入磚頭來得實際，「買樓前租左好多年樓，淨俾租都花了百多二百萬，我不是很揮霍，不多買名牌，但原來只租樓和醫病，錢都可以無晒。」於是，她在2012年時買入將軍澳一個700平方呎、樓價500萬元的單位，「現價沒有比我買時升很多，不過都叫保本。」雖然還未供滿，不過最近樓價有回落，她希望盡快儲夠首期換樓，目標為港島區中半山的單位，另外多買一層作收租。除儲彈藥等換樓外，她在股票市場上也靜候入市時機。
朱慧敏外婆和和媽媽都擅長投資股票，教她投資不是要貪心賺大錢，只是好好去運用財富令它不貶值，「婆婆她好聰明，一賺到錢就會買股票，但她不炒賣，她是那種幾蚊買入匯豐（00005），近200元賣的人，我學到她十分一已好好。」近年朱慧敏意識到管理財富的重要，覺得錢只存銀行會隨通脹貶值，於是慢慢開始投資，「投資股票遇上市況不好，都會有利息。」現時她將三分一資產用作投資股票、外幣和金條，三分一放在物業，其餘為現金。朱慧敏初學投資時買基金蝕去不少，不過她沒有氣餒，「有人蝕了錢就會很不開心，說以後不投資，但其實只會怨氣更重，有時候歸零不是壞事，錯過了總有下一次機會。」後來她轉為投資股票，很快便有斬獲。
鍾情藍籌 腳踏實地
她自言其實對投資股票沒有太大心得，跟做人一樣，只要「腳踏實地」。剛開始買股票時，她試過在不用拍劇的日子朝九晚五看財經台留意市況，「但很快就發現這種生活不適合我，不能睇住個價兩三日就賣，所以我較適合中長線投資。」她鍾情的股票以藍籌股為主，不喜歡概念股，曾買入希慎（00014）、港交所（00388）、工行（01398）、建行（00939）、港鐵（00066）等，「都係長期持有和收息，因工作時間不穩定，不能緊貼市況。」去年港股經歷「大時代」後，朱慧敏將手頭上部分股票賣出獲利，現只持有約140元買入的港交所和少量銀行股，靜候入市時機。
「投資像讀書，要花心機和時間去研究，不可以聽朋友說這隻好就買，如果有人說隻股一定賺，千萬不要信，因為世界是沒有一定的。」她大學修讀過新聞和政治，又曾在亞視新聞部實習，閒時會看國際新聞，多了解市場氣候和政府政策等，認為這樣才對投資有幫助。前陣子她參加禪修營，打坐放鬆身心，「我很建議金融界人士這樣做，與宗教無關，因這一行壓力大，禪修可讓自己沉澱和靜下來，對提高專注力和分析力都有幫助。」
成長篇: 開支要計數 嚴媽出慳女
朱慧敏父母在她兩歲時離婚，媽媽做出入口貿易生意，經常到內地出差，工作繁忙，便將她交外婆照顧。雖然媽媽不在身邊，但朱慧敏穿的吃的從來不缺，「媽媽沒有時間陪我，便用錢補償，所以我有很多公仔、漂亮的衣服，基本上是有求必應。」她11歲時，利市錢已有1.5萬元，其實她當時對金錢還沒有概念，覺得那是理所當然的。她記得那時銅鑼灣大丸百貨的壽司很有名，一件壽司可以賣120元，但媽媽叫她喜歡吃便買，所以她也不會太在意價錢，只管挑選喜歡吃的。那件壽司的價錢她記得很清楚，因為工作後，方知道媽媽給她這樣富足的生活也好不容易，現在35歲的她回望，覺得當時很奢侈，「現在媽媽去世，要我自食其力，方知道120元其實也得來不易。」
朱慧敏16歲時，外婆患癌去世，她又重新跟媽媽一起生活。媽媽也很疼愛她，但不會像外婆般事事遷就，有一次她忘了帶鎖匙出門，回到家門她便隔着鐵閘叫媽媽開門，沒想到媽媽沒有開門給她，「你不記得帶鎖匙嗎？我已提醒過你，所以你要自己承受後果。」結果她在門外等上大半天，繼父才忍不住開門給她，「自那次之後，我每次出門都會先檢查鎖匙，至現在都如此。」
想要/需要 應使得使
她即將升大學時，媽媽不幸確診乳癌。雖然媽媽患病後沒有再工作，但仍堅持送朱慧敏到美國西雅圖留學，只是財政上非常嚴謹，媽媽要求她寫下「留學計劃書」和開支表，所有開支都要有單據給媽媽檢查核對，「我表上有一項叫娛樂費，媽媽問都不問便不批。」朱慧敏解釋說，那是看電影的費用，媽媽狠心地回她，「你去讀書，不是去玩。」
她當時苦苦哀求媽媽的開支還有喝咖啡和買車的費用，「同學很喜歡買杯咖啡喝着上學去，好像很有型，我見人買我又買，但媽媽說咖啡不是必需品。」外國交通不像香港方便，朱慧敏覺得每天上學用車代步也合乎情理，不過當然媽媽也拒絕了。那時候的朱慧敏知道，媽媽不在身邊，問題總要靠自己想辦法解決，於是每天放學她都步行半小時下山，再乘巴士回家。
現在回想，其實媽媽教曉她理財最基本的一門課：分清「想要」和「需要」。「現在覺得媽媽做得很對，例如學費是必須，但咖啡是非必需品，3美元一杯，一個月便要700多港元，其實是很奢侈的，平日最重要應使得使。」
生意篇: 開茶餐廳 朝5晚11學營運
在股票不時有斬獲的朱慧敏，數年前也開始學做生意，入股華星冰室，「如果要自己從零開始一門生意很難，朋友冰室要擴充開分店，問我有沒有興趣入股，我當然有！」冰室生意不俗，不過她相信「力不到不為財」，凡事要親力親為。她最初會像伙計一樣，朝5晚11在冰室「上班」，由賣麵包、收銀、看帳目學起，了解冰室運作，「如果有一天生意額突然高了或低了，我由朝坐到晚，一定知原因。」冰室剛轉用POS（銷售時點情報系統）時，設定出錯，茶水部的項目沒有計入客人單據內，但這位聰明的伙計立即發現有不妥：今天客人多了，但生意額反而低了，一定是新系統出現問題，要立即請人修復，「一個客叫一杯奶茶十多元，一日計少200杯，已無左好多錢。如果不是親力親為，便不知道哪裏出錯。」冰室平日吸引不少明星如陳奕迅、楊千嬅、許志安等捧場，不過食材成本高，食物價錢大眾化，朱慧敏說利潤不算太高，開業較久的灣仔分店冰室一直有盈利，但2014年開業的西環分店華星客棧則尚未回本。不過，她堅持「落力做自有回報」，期望將來會開更多分店，至於會否上市，則視乎市況而定。
生活篇: 不穿名牌 DIY做配飾
藝人生活多姿多采，又常要出席不同活動，穿搭打扮都格外受人注目。朱慧敏覺得藝人亦不需要一身名牌，「我無咩名牌，也不介意衣服重複着，最緊要自己着得開心自在。」她試過重複裝同一件衣服拍劇、做司儀、出席活動，都沒有人發覺重複，反而在每個場合都有人稱讚衣服漂亮，問她在哪裏購買。她說，秘訣在於配搭不同首飾，「現在很流行自己做配飾，材料可在深水埗珠仔街買，很便宜。」她閒時更會將不合穿的舊衣改裝成新衣，「有時剪剪貼貼衣服就變了另一設計。」她覺得地球資源有限，所以在生活上也不揮霍浪費，很多生活用品、隨身物品都已用了十年以上。
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提到理財，很多人都會知道要制定進支表、投資不投機、消費量入為出等，說來簡單，實踐起來一點也不易。2004年香港小姐亞軍朱慧敏，小時候生活富足，理財概念不足，直至要出國留學，媽媽要她做財政預算、報告每項生活開支，才上理財第一課。朱慧敏在《愛•回家》中飾演律師尹德如一角深入民心，戲裏的她精明能幹，戲外的她笑言不懂賺大錢，但勝在夠腳踏實地，平日生活相當環保節儉，不穿名牌又愛到深水埗買珠仔自己做裝飾。除演藝工作外，她近年也努力學投資、做生意，多方面增加收入，深信力不到不為財，努力工作和理財，財富自會積少成多。
投資篇: 租樓昂貴 決心置業
「你不理財，財不理你」，朱慧敏剛加入娛樂圈時工作繁忙，那時即使繼承了媽媽一大筆遺產，也沒有時間去管理和投資，她笑言，「如果我當時識得好好運用這筆錢，現在身家起碼都有2,000萬！」
朱慧敏2004年當選港姐亞軍後不久，媽媽便患癌去世，當時只有23歲的她，承繼了媽媽在百德新街一個唐樓單位，不過她很快便將單位賣出，套現近500萬元，「媽媽在那間屋患病及去世，我想換個新環境。」
初出社會工作，又一下子多了一大筆財富，不少人立即聯想到投資、買樓，不過她坦言當時只有迷茫，「拎住筆錢唔知點算好，一點都不快樂，還患上抑鬱症。」她沒有後悔賣出單位套現，反而為沒有善用這筆錢而感到可惜，「如果當時識運用，買第二間屋，現在應該都會升。」不過她將時間和精神都放在事業上，然後一直用這筆錢租屋，後來2008年金融海嘯，她覺得持有現金才有安全感，又一次錯過買樓時機，「當大家蝕錢時，我就手持數百萬，但都沒有買，錯過了低位。」
望再置業 自住+收租
她沒想到在金融海嘯後，樓價幾乎一直向上，「金融海嘯時沙田第一城約100萬元，河畔花園110萬元，但去年已升到400萬元。」工作多年，她意識到與其再租屋幫業主供樓，不如自己買入磚頭來得實際，「買樓前租左好多年樓，淨俾租都花了百多二百萬，我不是很揮霍，不多買名牌，但原來只租樓和醫病，錢都可以無晒。」於是，她在2012年時買入將軍澳一個700平方呎、樓價500萬元的單位，「現價沒有比我買時升很多，不過都叫保本。」雖然還未供滿，不過最近樓價有回落，她希望盡快儲夠首期換樓，目標為港島區中半山的單位，另外多買一層作收租。除儲彈藥等換樓外，她在股票市場上也靜候入市時機。
朱慧敏外婆和和媽媽都擅長投資股票，教她投資不是要貪心賺大錢，只是好好去運用財富令它不貶值，「婆婆她好聰明，一賺到錢就會買股票，但她不炒賣，她是那種幾蚊買入匯豐（00005），近200元賣的人，我學到她十分一已好好。」近年朱慧敏意識到管理財富的重要，覺得錢只存銀行會隨通脹貶值，於是慢慢開始投資，「投資股票遇上市況不好，都會有利息。」現時她將三分一資產用作投資股票、外幣和金條，三分一放在物業，其餘為現金。朱慧敏初學投資時買基金蝕去不少，不過她沒有氣餒，「有人蝕了錢就會很不開心，說以後不投資，但其實只會怨氣更重，有時候歸零不是壞事，錯過了總有下一次機會。」後來她轉為投資股票，很快便有斬獲。
鍾情藍籌 腳踏實地
她自言其實對投資股票沒有太大心得，跟做人一樣，只要「腳踏實地」。剛開始買股票時，她試過在不用拍劇的日子朝九晚五看財經台留意市況，「但很快就發現這種生活不適合我，不能睇住個價兩三日就賣，所以我較適合中長線投資。」她鍾情的股票以藍籌股為主，不喜歡概念股，曾買入希慎（00014）、港交所（00388）、工行（01398）、建行（00939）、港鐵（00066）等，「都係長期持有和收息，因工作時間不穩定，不能緊貼市況。」去年港股經歷「大時代」後，朱慧敏將手頭上部分股票賣出獲利，現只持有約140元買入的港交所和少量銀行股，靜候入市時機。
「投資像讀書，要花心機和時間去研究，不可以聽朋友說這隻好就買，如果有人說隻股一定賺，千萬不要信，因為世界是沒有一定的。」她大學修讀過新聞和政治，又曾在亞視新聞部實習，閒時會看國際新聞，多了解市場氣候和政府政策等，認為這樣才對投資有幫助。前陣子她參加禪修營，打坐放鬆身心，「我很建議金融界人士這樣做，與宗教無關，因這一行壓力大，禪修可讓自己沉澱和靜下來，對提高專注力和分析力都有幫助。」
成長篇: 開支要計數 嚴媽出慳女
朱慧敏父母在她兩歲時離婚，媽媽做出入口貿易生意，經常到內地出差，工作繁忙，便將她交外婆照顧。雖然媽媽不在身邊，但朱慧敏穿的吃的從來不缺，「媽媽沒有時間陪我，便用錢補償，所以我有很多公仔、漂亮的衣服，基本上是有求必應。」她11歲時，利市錢已有1.5萬元，其實她當時對金錢還沒有概念，覺得那是理所當然的。她記得那時銅鑼灣大丸百貨的壽司很有名，一件壽司可以賣120元，但媽媽叫她喜歡吃便買，所以她也不會太在意價錢，只管挑選喜歡吃的。那件壽司的價錢她記得很清楚，因為工作後，方知道媽媽給她這樣富足的生活也好不容易，現在35歲的她回望，覺得當時很奢侈，「現在媽媽去世，要我自食其力，方知道120元其實也得來不易。」
朱慧敏16歲時，外婆患癌去世，她又重新跟媽媽一起生活。媽媽也很疼愛她，但不會像外婆般事事遷就，有一次她忘了帶鎖匙出門，回到家門她便隔着鐵閘叫媽媽開門，沒想到媽媽沒有開門給她，「你不記得帶鎖匙嗎？我已提醒過你，所以你要自己承受後果。」結果她在門外等上大半天，繼父才忍不住開門給她，「自那次之後，我每次出門都會先檢查鎖匙，至現在都如此。」
想要/需要 應使得使
她即將升大學時，媽媽不幸確診乳癌。雖然媽媽患病後沒有再工作，但仍堅持送朱慧敏到美國西雅圖留學，只是財政上非常嚴謹，媽媽要求她寫下「留學計劃書」和開支表，所有開支都要有單據給媽媽檢查核對，「我表上有一項叫娛樂費，媽媽問都不問便不批。」朱慧敏解釋說，那是看電影的費用，媽媽狠心地回她，「你去讀書，不是去玩。」
她當時苦苦哀求媽媽的開支還有喝咖啡和買車的費用，「同學很喜歡買杯咖啡喝着上學去，好像很有型，我見人買我又買，但媽媽說咖啡不是必需品。」外國交通不像香港方便，朱慧敏覺得每天上學用車代步也合乎情理，不過當然媽媽也拒絕了。那時候的朱慧敏知道，媽媽不在身邊，問題總要靠自己想辦法解決，於是每天放學她都步行半小時下山，再乘巴士回家。
現在回想，其實媽媽教曉她理財最基本的一門課：分清「想要」和「需要」。「現在覺得媽媽做得很對，例如學費是必須，但咖啡是非必需品，3美元一杯，一個月便要700多港元，其實是很奢侈的，平日最重要應使得使。」
生意篇: 開茶餐廳 朝5晚11學營運
在股票不時有斬獲的朱慧敏，數年前也開始學做生意，入股華星冰室，「如果要自己從零開始一門生意很難，朋友冰室要擴充開分店，問我有沒有興趣入股，我當然有！」冰室生意不俗，不過她相信「力不到不為財」，凡事要親力親為。她最初會像伙計一樣，朝5晚11在冰室「上班」，由賣麵包、收銀、看帳目學起，了解冰室運作，「如果有一天生意額突然高了或低了，我由朝坐到晚，一定知原因。」冰室剛轉用POS（銷售時點情報系統）時，設定出錯，茶水部的項目沒有計入客人單據內，但這位聰明的伙計立即發現有不妥：今天客人多了，但生意額反而低了，一定是新系統出現問題，要立即請人修復，「一個客叫一杯奶茶十多元，一日計少200杯，已無左好多錢。如果不是親力親為，便不知道哪裏出錯。」冰室平日吸引不少明星如陳奕迅、楊千嬅、許志安等捧場，不過食材成本高，食物價錢大眾化，朱慧敏說利潤不算太高，開業較久的灣仔分店冰室一直有盈利，但2014年開業的西環分店華星客棧則尚未回本。不過，她堅持「落力做自有回報」，期望將來會開更多分店，至於會否上市，則視乎市況而定。
生活篇: 不穿名牌 DIY做配飾
藝人生活多姿多采，又常要出席不同活動，穿搭打扮都格外受人注目。朱慧敏覺得藝人亦不需要一身名牌，「我無咩名牌，也不介意衣服重複着，最緊要自己着得開心自在。」她試過重複裝同一件衣服拍劇、做司儀、出席活動，都沒有人發覺重複，反而在每個場合都有人稱讚衣服漂亮，問她在哪裏購買。她說，秘訣在於配搭不同首飾，「現在很流行自己做配飾，材料可在深水埗珠仔街買，很便宜。」她閒時更會將不合穿的舊衣改裝成新衣，「有時剪剪貼貼衣服就變了另一設計。」她覺得地球資源有限，所以在生活上也不揮霍浪費，很多生活用品、隨身物品都已用了十年以上。
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